‘임대차 3법’ 가운데 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행에 들어갔다. 전문가들은 이번 법 시행으로 ‘지금껏 경험해보지 못한 임대차 시장이 열리게 됐다’며 우려를 나타내고 있다. 새롭게 도입되는 제도다 보니 이에 대한 문의가 각종 부동산 인터넷 커뮤니티 등에서 쏟아지고 있다. 정부가 내놓은 자료 등을 토대로 주요 사항을 문답 형태로 정리해본다.
-세입자는 언제부터 계약갱신을 요구할 수 있나.
△임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지다. 예를 들어 만료일이 11월15일이라면 10월15일까지 가능하다. 다만 법 개정에 따라 12월10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지로 단축된다는 점에 유의해야 한다.
-갱신요구권은 몇 회 부여되나.
△1회(2년) 보장된다. 단 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 이에 따라 임차인은 계약 만료 이후에 갱신요구권을 행사할 수 있다.
-법 시행(7월31일) 이후 계약 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구를 할 수 있나.
△가능하다. 하지만 계약기간이 1개월 이상 남아야 한다. 12월10일부터는 2개월 이상 남아 있어야 한다.
-합의를 통해 임대료를 5% 이상 올렸다. 조정 가능한가.
△가능하다. 임대료를 5% 미만으로 낮춰 달라고 요구할 수 있다. 만약 8% 올려주기로 했다면 3%를 낮출 수 있다는 의미다. 아울러 임차인은 5% 이상 올린 금액을 그대로 받아들이고 계약기간 만료 시점에 계약갱신청구권을 행사할 수도 있다. 즉 5% 미만으로 조정하거나 기존 계약을 유지하면서 나중 만료 시점에 갱신을 행사할 수 있는 것 중 하나를 선택할 수 있다.
-갱신청구권 과정에서 집주인이 전세를 월세로 바꿀 수 있나.
△새로운 법에 따르면 임대차는 전 임대차와 동일해야 한다. 즉 전세→월세 전환은 안 된다. 물론 세입자가 수용한다면 가능하다. 이때도 5% 증액 상한은 지켜야 한다. 월세 전환은 법정 전환율을 기준으로 한다.
- 전세를 반전세로 바꾸기로 동의했는데 집주인이 보증금 4억원짜리 전세를 보증금 1억원에 월세 150만원짜리로 바꾸자고 한다.
△ 전월세전환율을 써서 적정한 월세 수준을 계산해봐야 한다. 전월세전환율은 전세를 월세로 전환하는 비율로, 법에는 ‘한국은행 기준금리 3.5%’로 돼 있다. 현재 기준금리가 0.5%니 전월세 전환율은 4.0%다. 임대료를 상한인 5%까지 올린다고 하면 기존 전세 보증금 4억원은 5% 올라 4억 2,00만원이 된다. 여기서 새로 정한 보증금 1억원을 뺀 3억 2,000만원을 월세로 전환하면 된다. 3억 2,000만원에 전월세전환율 4.0%를 적용하면 1,280만원이고, 이를 다시 12로 나눈 106만 6,666원이 적정한 월세다.
-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는.
△다양하다. 우선 직계존비속이 직접 거주하는 경우다. 집주인의 자녀와 부모가 대신 살아도 집주인이 실거주한 것으로 본다는 뜻이다. 아울러 임차인이 고의로 주택 일부 등을 파손했을 경우도 가능하다.
-임대인이 허위로 실거주했다. 어떻게 하면 되나.
△손해배상청구를 할 수 있다. 손해배상액은 계약 체결 시 임대인과 임차인 간 합의한 금액이 우선이다. 단 집주인이 입주하지 않고 집을 비워놓고 있어도 제3자와 계약을 신규로 하지 않는 한 기존 세입자가 집주인을 대상으로 손해배상청구를 할 수 없다.
- 계약을 갱신하면 무조건 2년을 다 채워야 하나.
△그렇지 않다. 세입자는 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다. 단, 집주인이 통지받은 지 3개월 지나야 통지의 효력이 발생하기에 세입자는 3개월의 여유는 갖고 통보해야 한다. 만약 세입자가 갑자기 바로 나간다면 3개월 치 월세를 내야 한다.
-보증금 관련해 분쟁 조정 신청은 어디로 해야 하나.
△현재는 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회(조정위원회)에 조정을 신청하면 된다. 정부는 전국 6곳에만 있는 분쟁조정위원회를 단계적으로 확대해 인구 50만명 이상 도시에는 최소 1곳 이상 설치할 방침이다.
한편 군사작전을 방불케 하는 속전속결로 법이 전격 시행됐지만 아직 세부 지침이 명확히 마련된 것은 아니다. 정부의 설명자료 역시 다양한 임대차 사례를 반영하지 못하고 있다. 이렇다 보니 아직 뚜렷한 세부 지침은 마련되지 않은 상태다. 전문가들은 앞으로 세입자와 집주인 간 갈등과 혼란이 더 커질 것으로 보고 있다. /강동효기자 [email protected]
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