분양권전매가 주택시장의 새로운 테마로 떠오르고 있다.그동안 신규 분양주택과 기존주택으로 양분되던 주택시장의 틈을 비집고 시장 흐름을 결정하는 제3의 요인으로까지 부각되고 있는 것. 특히 분양권 시장은 청약통장을 필요로 하는 신규분양과 거래때 목돈이 드는 기존주택시장이 지니는 문제점을 함께 해결할 수 있는 내집마련 수단이어서 시행 6개월여만에 거대한 시장을 형성하고 있다. 분양권전매를 통한 내집마련 10계명을 소개한다. ◇계약금만 내고 나면 언제든지 사고 팔수 있다=지난달까지 수도권 아파트의 분양권 전매 요건은 2회차 이상의 중도금을 낸 아파트로 제한됐었다. 하지만 이달부터 이같은 제한이 없어져 일단 계약금만 내면 자유롭게 분양권을 사고 팔 수 있다. 또 잔금을 치르기 전에는 횟수에 관계없이 몇차례에 걸쳐 전매가 가능하기 때문에 값이 오르거나 급전이 필요할 때는 언제든 현금화할 수 있다는 것도 큰 장점이다. ◇청약통장이 없어도 된다=현행 주택공급규칙상 신규아파트를 분양받으려면 청약통장이 필수다. 아무리 IMF시대라지만 입지여건이 좋고 값이 싼 아파트는 여전히 통장 없이는 청약이 불가능하다. 하지만 분양권 전매는 청약통장이 필요없다. 더욱이 신규분양은 동·호수를 추첨하기 때문에 좋은 아파트를 분양받는가 여부는 운에 달렸지만 분양권전매는 자신이 마음대로 물건을 고를 수도 있다. ◇목적을 분명히 하라=분양권전매로 집을 살 때는 직접 입주해서 살것인지, 아니면 시세차익을 챙기기 위해 사두는 것인지에 따라 선택기준이 달라진다. 거주목적이라면 출퇴근거리나 생활편익시설 등을 따져야 한다. 반면 투자목적이라면 구리 토평·수원권선지구 등 수도권 인기지역의 대규모 아파트단지를 노리는게 좋다. ◇입주후 발전가능성이 큰 곳을 골라라=분양권 전매 역시 신규분양과 마찬가지로 지금 당장 보다는 입주후 발전가능성에 초점을 맞추는게 좋다. 이미 개발이 끝난 곳이라면 추가 집값 상승가능성은 상대적으로 적게 마련이다. 반면 아직은 생활이나 교통여건이 별로 좋지 않더라도 향후 개발이 예정됐거나 개발중인 곳은 집값 상승 가능성도 크다. 입주시점 전후의 전철·도로 개통망을 미리 챙겨본후 투자여부를 결정해야 한다. ◇무리하게 돈을 빌려서 투자하지 말라=분양권 전매는 신규분양과 마찬가지로 초기 투자비용이 적은게 장점이다. 하지만 처음 들어가는 돈이 적다고 아무런 자금계획도 없이 무턱대고 시세차익만 노리고 분양권을 사들이는 것은 위험하다. 집값이 오르리라는 것은 어디까지나 예측일 뿐이다. 또 값이 오르더라도 많은 돈을 빌려 투자했다가는 시세차익보다 더 많은 금융비용을 물게 된다. ◇내부평면을 꼼꼼히 살펴라=아파트는 최초 분양시점에 따라 평면이 천차만별이다. 특히 분양한지 오래된 아파트일수록 최근 분양한 아파트에 비해 평면설계나 마감재가 떨어진다. 내부 평면은 기본이고 어떤 마감재들로 시공되는지까지 꼼꼼히 살펴야 하는것은 필수다. ◇도로망은 집값 결정의 제1요소다=최근 주거환경에 대한 관심이 높아지고는 있지만 집의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 교통망이다. 교통망이 좋은 곳은 매매수요뿐 아니라 전세수요도 몰리게 마련이다. 이는 자금이 충분하지 않은 사람은 입주시점에 세를 놓기도 쉽다는 것을 뜻한다. 최소한 지하철이나 대중교통을 이용해 도심이나 강남까지 1시간이 넘지 않아야 한다. ◇웃돈붙은 아파트를 노려라=분양권 매입시 쉽게 저지를 수 있는 잘못은 무턱대고 싼 것을 고르는 것이다. 하지만 투자측면에서 본다면 오히려 기존의 분양가에 약간의 웃돈이 붙은 아파트가 더 낫다. 분양후 일정기간이 지났는데도 값이 오르지 않았다면 거기엔 반드시 이유가 있다. 오히려 약간의 프리미엄이 붙은 곳이 추가 상승 가능성도 크다. 실제로 최근 분양권에 프리미엄이 붙은 곳들은 대부분 대규모 택지개발지구거나 입지여건이 좋은 곳들이다. ◇분양권전매는 세제혜택이 없다=분양권 전매는 장점이 많은 만큼 신규분양·미분양에 비해 세제혜택이 없는 단점도 있다. 신규분양 및 미분양아파트 구입자는 취득세·등록세를 각각 25% 감면받지만 분양권전매로 사면 이같은 혜택이 없다. 소유권등기때 매입하는 1종 국민주택채권(과세시가표준액의 2~7%) 감면혜택도 없다. 분양권을 되팔때는 양도세를 내야 한다. 입주후 2년 이내에 팔면 양도차익의 40%, 2년이상 보유때는 20~40%를 물게 된다. ◇서둘러 분양권을 사지 말라=분양권 시세는 기존 집값을 그대로 반영한다. 집값이 뛰면 분양권 값도 뛰고 반대로 집값이 떨어지면 분양권 값도 떨어진다. 따라서 분양권 매입시점은 집값 추이를 보면서 결정해야 한다. 집값이 떨어지고 있거나 오르기 시작할때가 분양권 매입의 적기인 셈이다.【정두환 기자】