|
|
|
|
일산에 사는 김현식씨(43)는 최근 안정적인 부동산 투자처를 찾던 중 김포한강신도시 단지 내 상가 분양공고를 보게 됐다. 그는 당초 서울 강남의 오피스텔에 투자하려 했지만 오는 12월 2,200가구가 입주를 앞두고 있고 상대적으로 분양가도 낮으면서 집과 가까운 점포라는 점이 끌려 1층 점포를 2억9,000만원에 분양 받았다. 김씨는 가격이 너무 높으면 수익률 확보에 어려움을 겪을 수도 있다는 생각에 낙찰가를 예정가의 150% 미만에 써냈다.
김씨는 "낙찰받은 상가가 이미 입주가 완료된 장기지구와 가깝고 2017년 개통예정인 경전철 역사와도 인접해 있다"며 "좋은 입점업체를 찾으면 연 7% 이상의 수익률을 올릴 수 있을 것 같다"고 기대했다.
주택경기 침체가 계속되고 베이비 부머의 은퇴가 현실화하면서 매달 임대수익을 올릴 수 있는 수익형부동산 시장에 대한 관심이 고조되고 있다. 이에 따라 입지가 좋은 곳의 근린상가나 단지 내 상가를 분양받으려는 투자열기도 높아지는 추세다.
올해 상반기 한국토지주택공사(LH)에서 신규 공급한 단지 내 상가들도 118개 점포 가운데 97개가 낙찰되며 상가투자의 인기를 실감케 하고 있다.
하지만 전문가들은 상가투자에 적합한 투자전략을 세워야 투자자금을 날리는 낭패를 보지 않는다고 입을 모으고 있다. 낙찰받은 상가의 입지나 분양가, 상권 등에 대한 꼼꼼한 분석없이 상가투자에 나섰다가 실패하는 경우가 적지 않기 때문이다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "오랜 주택경기침체로 주택을 통한 시세차익을 거두기 어려워지자 안정적인 임대수익을 얻기 위해 단지 내 상가에 투자하는 사람들이 늘고 있다"며 "투자에 성공하기 위해서는 치밀한 투자전략을 세우는 것이 중요하다"말했다.
◇LH 상가 '수익률 파악 최우선'= 보통 단지내 상가는 투자자들로부터 안전한 투자처로 인식된다. 아파트 입주 가구수에 따른 고정수요 확보가 쉬운데다 비교적 빠르게 상권이 형성돼 다른 일반 상가에 비해 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 이유 때문이다.
LH 단지 내 상가는 보통 100가구당 1개 점포가 공급된다. 분양주체인 LH가 상가 설계시 지하층이나 내부 상가 등 불필요한 공간을 줄이다 보니 투자 리스크가 적어 초보 투자자들의 접근이 용이하다는 장점이 있다.
하지만 적정한 금액에 낙찰을 받지 못하면 원하는 수익률을 기대하기 힘들다. 적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 분양받은 상가를 통해 거둘 수 있는 수익률을 파악하는 것이 중요하다.
박대원 상가정보연구소 소장은 "단지 내 상가는 내정가 대비 최고가격을 써낸 입찰자가 주인이 되는 최고가 입찰방식으로 공급된다"며 "지역에 따라 다르긴 하지만 내정가 수준이 3.3㎡당 3,000만원을 웃도는 사례도 있다"고 말했다.
이 때문에 그는 "수익률을 맞추기 위해서는 예정가격 대비 낙찰가격을 150% 이내에서 맞추는 것이 중요하다"고 조언했다.
분양 받으려는 상가와 비슷한 규모의 주변 지역 상가 임대가격을 조사해 보는 것도 필요하다. 주변 임대료 수준을 따졌을 때 투자수익률이 6~8%가 나올 수 있는 낙찰가라면 안정적인 투자처가 될 수 있다.
상가 경영 노하우와 업종 구성도 빼놓지 말고 숙지해야 할 대목이다. 공실 위험을 줄이기 위해서는 편의점ㆍ부동산ㆍ세탁소ㆍ미용실 등 임차인의 업종수요를 명확히 파악해야 한다.
업계 관계자는 "단지 내 상가는 단지내 수요뿐 아니라 외부 수요까지 끌어들일 수 있는 위치의 점포를 고르는 것이 좋다"며 "해당 상가에 어떤 업종의 점포 입점이 예정돼 있는지 체크하는 것도 필수"라고 말했다.
◇올 하반기 분양물량 '풍성'= 올 하반기에도 서울 강남과 광교신도시 등 입지가 양호한 곳에 LH 단지내 상가 분양이 잇따라 예정돼 있다. LH에 따르면 올해 하반기 중 17개 단지에서 140여개 상가가 공급될 예정이다.
눈에 띄는 상가 점포는 오산세교 B-1 블록이다. 단지 규모가 1,023가구에 달해 탄탄한 임대수요를 누릴 수 있을 것으로 전망된다. 서울강남보금자리지구 A1 블록과 광교신도시 A26 블록 상가들도 배후 가구수가 1,000가구에 달한다. 이들 단지는 오는 9~11월 중 공급되며 입주는 2013년 6월부터 2014년 3월까지 순차적으로 진행될 예정이다.
개별 상가의 상세 공급일정과 예정가격은 매월 둘째주 금요일 신문 공고와 LH 홈페이지(www.lh.or.kr)를 참조하면 된다.
박대원 소장은 "주택시장의 회생이 당분간 요원할 것으로 전망되기 때문에 안정적인 운용수익을 원하는 투자패턴은 하반기에도 변하지 않을 것으로 보인다"며 "다만 LH상가의 경우 인기가 높아짐에 따라 점차 낙찰률이 올라가고 있어 꼼꼼하게 상권을 분석한 후 입찰에 나서야 한다"고 조언했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
