[르포] '한강 수자인 오브센트' 김포 북변 대장주 기대

경기 김포시 북변4구역 재개발을 통해 3000가구 이상을 공급하는 "한강 수자인 오브센트"가 오는 8월 분양을 앞두고 있어 북변·걸포 지역 랜드마크로 기대를 모은다.북변·걸포 지역은 신축 아파트가 잇따라 조성돼 1만4000여가구 미니신도시 규모로 변모하고 있다. 한강 수자인 오브센트는 단지 바로 앞에 김포골드라인 걸포북변역이 위치한 초역세권의 입지다.향후 걸포북변역에 인천2호선 고양 연장선의 신설이 예정돼 더블 역세권으로 발전할 예정이다. 인근에는 서울5호선 연장 감정역(가칭)과 수도권 광역급행철도(GTX)-D 노선도 계획됐다. 올해 하반기 개통 예정인 GTX-A 킨텍스역과도 인접해 광역 교통망을 통한 이동의 편의성이 향상될 전망이다.━신도시 인프라 구축… 젊은 세대 청약 러시 전망━ 한강 수자인 오브센트는 경기 김포시 북변동 184번지 일원에 지하 4층~최고 35층, 29개 동, 총 3058가구를 조성한다. 일반분양 물량은 2116가구다.지난 16일 방문한 한강 수자인..

[르포] 1만 청약자 몰린 '고양 장항 카이브 유보라'

반도건설이 경기 고양시 장항지구에 선보인 랜드마크 "고양 장항 카이브 유보라"가 청약시장 불황에도 1278가구(특별공급 제외) 모집에 총 1만792건의 청약이 몰려 평균 8.44대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 84㎡A 타입(기타 경기)은 최고 경쟁률 173대 1을 기록했다. 반도건설은 지난 22일부터 오는 25일까지 4일간 계약을 실시한다.고양 장항 카이브 유보라의 단지 내 복합상업시설 "시간"도 주목된다. 연면적 약 4만1314㎡ 지하 1층~지상 2층 프리미엄 브랜드몰로 조성되는 시간은 키즈콘텐츠와 대형 서점, 셀렉트다이닝, SSM, CAR 디테일링숍 등 집객력을 높인 반도건설 직영몰(계획)과 마스터리스(5년 확정 수익 보장), 안심임대 지원 프로그램(계획) 등을 지원한다.지난 16일 경기 고양시 일산동구에 위치한 고양 장항 카이브 유보라의 모델하우스는 청약이 완료된 이후의 평일임에도 방문객들로 붐볐다. 청약 당첨자 확인을 위한 대기줄이 이어졌고 상가 투자 상담을 목적으로..

[인사] 주택도시보증공사(HUG)

◆부서장 ▲혁신성과처장 강현정 ▲기금사업처장 이길삼 ▲든든전세관리센터장 이용승 ◆팀장▲경영지원실 최해웅 ▲홍보실 이주연 ▲기금지원처 유영배 ▲기금사업처 정기백 ▲미래도시처 조한준·진나리 ▲동부PF금융지사 고은경 ▲서울동부지사 이용돈·안효정 ▲서울남부지사 이민근 ▲광주전남지사 김원근 ▲중부관리센터 유대산 ▲든든전세관리센터 김지희·이태훈 ▲동부기금센터 허상철 ▲서부기금센터 허준휴 ▲남부기금센터 임가영..

가계자산 중 부동산 77%→75%… 1년새 147조 줄어

2021년 시작된 고금리 여파로 부동산 가격이 하락세를 지속하며 가계자산 가운데 토지 등 비금융(부동산)자산이 감소했다. 반대로 주가는 반등해 금융자산이 증가했다.한국은행과 통계청이 최근 발표한 "2023년 국민대차대조표"(잠정)에 따르면 1인당 가계순자산은 2억4427만원으로 전년(2억4039만원) 대비 1.6% 증가했다.비금융자산인 토지의 감소세가 지속된 가운데 1년 만에 38조4000억원이 줄었다. 비금융자산 중 토지·건물이 차지한 비중은 77.2%에서 76.6%로 0.6%포인트 하락했다.지난해 집값 하락으로 주택 시가총액은 2022년에 이어 2년째 감소했다. 주택 시가총액은 2022년 286조원 감소한 데 이어 지난해에 118조원 줄어 국내총생산(GDP) 대비 배율도 3.0배에서 2.8배로 하락했다. 토지자산은 2022년 129조원, 지난해 38조원 줄었다. 이에 따라 토지자산의 GDP 대비 배율은 5.0배로 전년(5.2배) 대비 하락했다.━1인당 가계순자산 1.6% ..

국가철도공단, 하반기 공사 '2.2조' 발주

국가철도공단은 철도 건설사업의 적기 이행과 민생경제 활력의 제고를 위해 올 하반기 3조3519억원(476건) 규모의 철도사업을 발주한다고 19일 밝혔다.공사 부문에서 ▲수원·인천발 KTX 직결사업 ▲충북선 고속화사업 ▲충청권 광역철도사업 ▲경부·경인선 등 개량사업 2조2258억원(148건)을 신규 발주한다.용역 부문은 ▲광주송정-순천, 인덕원-동탄, 월곶-판교, 여주-원주 복선전철 설계용역 ▲신안산선 복선전철, 충청권 광역철도 사업 감리용역 등 3452억원(198건)을 신규 발주한다.이 밖에 변전설비 자재, 선로전환기, 열차제어시스템, 광전송장비, 통합검측차 등 신규 구매 발주에도 7809억원(130건)이 투입될 예정이다.철도공단은 올 상반기 수도권 광역급행철도(GTX) 건설사업 등 4조6727억원(134건)을 발주해 경제 활성화와 일자리 창출, 국가 철도망 구축에 기여했다.이성해 국가철도공단 이사장은 "올 하반기 철도 전 분야의 발주를 빠르게 추진해 국민과의 적기 개통 약속..

부동산 투자 초보자, 재개발 공부 어떻게 시작할까

공인중개사 학원과 경매 학원 등 부동산 투자 교육을 제공하는 플랫폼이 온-오프라인으로 많아지고 있지만 재개발·재건축(정비사업)의 경우 문턱이 높아 쉽지 않다. 특히 재개발은 경매보다 복잡하고 시작에서 완료까지 10년 안팎의 시간이 소요되는 장기 프로젝트이다 보니 추진위원회 설립부터 입주 청산까지 경험해 본 전문가가 적다.재개발 예정 지역의 신축 물건을 판매하는 목적으로 유튜브를 운영하면서 전문가로 둔갑하는 현상마저 생겨나는 이유다. 재개발 초보 투자자들을 위해 재개발연구회가 문답을 구성해봤다.━Q. 재개발 투자에 뛰어들기 전에 어떻게 공부를 시작해야 할까요━부동산 투자를 배우는 과정 중에 공인중개사 분야에 도전하는 분들이 많지만 투자와는 거리가 있다고 할 수 있다. 재개발·재건축 분야도 단순 투자가 목적이라면 올바른 지식을 보유한 전문가를 판별할 수 있는 정도의 안목을 키우면 된다. 본인이 직접 전문가가 되기를 원할 경우 다른 각도로 접근해야 한다.하나는 추진위원회·조합과 같..

[S리포트] 발등에 불 떨어진 건설업계, 대비책은

2025년부터 30가구 이상 민간 공동주택(아파트)에 5등급 수준의 제로에너지건축물 인증 의무화가 시행된다. 이로 인해 공사비 상승 요인이 발생하게 되어 제로에너지건축물 인증은 건설업계의 최대 화두로 부상했다.제로에너지건축물 인증은 ▲건축물 에너지 효율 등급 1 이상 ▲에너지 자립률 20% 이상 ▲건물에너지 관리시스템(BEMS) 또는 원격 검침 전자식 계량기 설치 기준 등을 충족해야 한다. 이때 건축물 에너지 효율 등급과 에너지 자립률은 한국건설기술연구원이 개발한 "건물 에너지 해석 프로그램"(ECO2)의 시뮬레이션 결과로 판단한다.에너지 자립률에 따라 1~5등급으로 분류하는데 5등급은 에너지 자립률 20~40%다. 2020년부터 연면적 1000㎡ 이상 공공 건축물의 인증이 의무화됐다.제로에너지건축물 인증을 받기 위해서는 1차 에너지의 사용량을 최소화하는 것이 무엇보다 중요하다. 정부는 민간 아파트 제로에너지건축물 인증 의무화를 당초 올해부터 시행하려 했으나 공사비..

재정으로 막은 전세금 7000억… "혈세로 나쁜 임대인 지원"

세입자에게 돌려줘야 하는 전세보증금을 상습 미반환해 "악성 임대인"으로 공개된 임대인의 절반 이상은 정부로부터 각종 세제 혜택을 받는 주택임대사업자 자격을 유지하고 있는 것으로 나타났다 .국회 국토교통위원회 문진석 의원(더불어민주당·충남 천안갑)이 18일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)로부터 제공받은 자료에 따르면 현재까지 악성임대인으로 공개된 127명 가운데 67명(52.7%)이 임대사업자로 등록된 것으로 나타났다.이들은 HUG에 7124억원 규모의 대위변제 손해를 끼쳤다. 1인당 106억원 수준이다. 건수로는 3298건에 달해 피해자 수만 3000명을 넘었다. 대위변제액 상위 10명의 총 대위변제액은 4326억원에 달했다.임대사업자로 등록하면 종합부동산세 과세표준 합산 배제와 소득세·법인세·양도소득세 감면 등의 세제 혜택을 받을 수 있다. 대신에 의무 임대기간과 임대료 상승률 제한 등의 규제를 받게 된다."민간임대주택에 관한 특별법"에 따라 임대사업자가 보증금 반환을..

"아파트 부럽지 않아" 강북구 빌라관리사무소 2.5억 투자

서울 강북구가 "빌라관리사무소" 운영을 확대한다. 빌라관리사무소는 대단지 아파트와 비교해 편의시설과 관리 서비스가 취약한 다세대·다가구주택(빌라)의 청소·순찰·주차 등을 지원하는 사업이다.강북구는 관리 주체가 부재해 주민 갈등이 빈번한 빌라 주택가의 문제를 해결하기 위해 번1동의 빌라관리사무소 사업을 수유2·미아·송중동에 적용한 후 모든 동으로 확대한다고 17일 밝혔다.수유2·미아·송중동의 빌라관리사무소는 시범 운영을 마치고 지난 11~12일 공식 운영을 시작했다. 구가 매니저를 직접 고용해 쓰레기 무단 투기와 불법 주차 신고, 공용공간 관리 등의 업무를 수행하도록 한다.빌라관리사무소는 전액 구비로 운영된다. 구의 공동주택지원사업과 연계해 빌라 옥상 방수와 도색 등도 할 수 있다. 구 관계자는 "어르신 1인 가구가 많아 매니저들이 전등 교체 등의 작업을 돕기도 한다"고 말했다.구가 조사한 시범 사업 만족도 조사에서 주민들은 94%가 긍정 답변을 했다. 번1·수유2·미아·송중동..

화곡동 전세 보증사고 5개월새 '1181억원'

올해 전세 보증사고가 가장 많이 발생한 지역은 서울 강서구 화곡동으로 나타났다. 대규모 전세사기 피해가 수년째 잇따른 화곡동 주택가에서는 올 초부터 무더기 경매가 나오고 있다.주택도시보증공사(HUG)가 국회 국토교통위원회 소속 이연희 의원(더불어민주당·충북 청주흥덕)에게 제공한 자료에 따르면 올들어 5월까지 화곡동에서 발생한 보증사고는 498건으로 피해 규모는 1181억원이다.전날 기준 화곡동 주거시설의 법원경매 진행 건수는 139건으로 다세대주택(빌라), 오피스텔과 근린생활시설 불법 주거 등이었다.인천광역시 부평동(485건·937억원) 주안동(327건·530억원) 숭의동(257건·494억원) 간석동(201건·353억원) 등도 전세 보증사고 규모가 컸다.2020년부터 올해 5월까지 화곡동에서 전세 보증사고 2952건(6713억원)이 발생했다. 다음으로 부평동(2090건·4125억원) 주안동(1140건·1864억원) 숭의동(906건·1760억원) 간석동(797건·1517억원) ..

서울 국평 10억원대 기회… '푸르지오 라디우스 파크' 분양 돌입

장위뉴타운의 유일한 역세권 "장위6구역"(단지명 "푸르지오 라디우스 파크")이 2008년 정비구역 지정 이후 16년 만의 분양에 성공했다. 푸르지오 라디우스 파크는 최고 33층, 15개동, 1637가구(일반분양 718가구) 규모로 지난 15일 특별공급에 돌입했다. 일반분양 가구 수는 59㎡(이하 전용면적) 370가구, 84㎡ 348가구다.1·6호선 석계역과 가깝고 2단지 입구에 위치한 204동 기준 석계역 출구까지 도보 7분가량이 소요된다. 1호선·경의중앙선·경춘선·수인분당선으로 환승할 수 있는 청량리역이 석계역에서 10분가량 소요된다.석계역에서 한 정거장 거리에 수도권 광역급행철도(GTX)-C 노선을 이용할 수 있는 광운대역이 있다. 동북선 경전철이 개통되면 장위뉴타운 인근에 3개역이 운영된다. 동부·북부간선도로에 인접한 단지의 201~203동 방향에는 방음벽이 설치된다. 생활소음 수준인 64.9데시벨(dBA)이라고 대우건설 측은 설명했다.초등학교는 노원구 월계동의 반경 4..

노후공공주택 공사로 갈 곳 없어… 이주 보상금 지원 추진

서울주택도시공사(SH공사)가 장기공공임대주택 재정비 추진시 사업 승인 전에 입주민이 이주할 수 있도록 한 법 개정을 정부에 요청했다.SH공사는 이 같은 내용의 "장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법"(장기임대주택법) 개정안을 국토교통부에 제출했다고 16일 밝혔다.장기공공임대주택 재정비사업은 노후화된 공공임대주택을 철거 후 신축하는 사업이다. 서울시는 노원구 하계5단지, 상계마들단지 등을 시작으로 준공 후 30년 이상이 지난 단지의 재정비를 실시할 계획이다.현행법은 재정비사업 승인 이후부터 입주민의 이주가 가능하게 돼 있다. 이 때문에 공사 기간 동안 사업비가 늘어 임대·분양가가 오르고 공실 기간 관리비가 발생한다는 문제가 있었다.SH공사는 사업계획이 공고된 후 입주민이 이주할 수 있도록 해 사업 승인 전에 이주 보상금을 받고 재정비 준공시 재입주할 수 있게 해야 한다고 설명했다.김헌동 SH공사 사장은 "서울의 노후 공공임대주택 3만가구를 신속하게 재정비할 수 있도록 국..

뉴타운 해제 지역, 신통기획 아파트 배정 기준일은?

정부와 지자체의 정비사업(재개발·재건축) 지원 정책으로 동일 지역에서 여러 사업들이 동시에 추진되는 경우가 많아졌다. 서울시의 신속통합기획과 모아타운, 가로주택정비사업, 역세권 재개발 등과 같이 주민이 제안하는 재개발 방식도 다양해졌다.과거의 뉴타운에서 현재는 다른 사업 방식으로 변경돼 추진하는 현장도 있다. 주민이 해당 관청에 재개발 사업을 제안 또는 공모신청하면 상황에 따라 검토되지만 지정만 되고 추진은 못한 채 사라지는 정비사업들도 있다.이때 아파트 배정 자격에서 가장 중요하게 검토해야 하는 부분은 구조례 적용 지역 여부다. 재개발연구회는 뉴타운으로 지정됐다가 해제된 지역의 조합원 분양자격에 대해 알아봤다.━Q. 구분 다세대 물건을 매수하려고 합니다. 재개발이 진행되면 아파트를 분양받을 수 있을까요? ━재개발이 진행시 아파트를 분양받을 수 있는지에 대한 판단은 조합원 분양 대상인지 확인해보는 것이다. 조합원 분양 자격의 충족 여부는 권리산정기준일이 가장 중요하다.여러 종..

평촌 선도 예정지구 '상가·오피스텔' 허가 없이 매매 금지

수도권 1기 신도시의 한 곳인 경기 안양시 "평촌신도시" 재정비 선도 예정지구 일부가 투기 거래를 막기 위한 토지거래허가구역으로 지정됐다.안양시는 동안구 비산동·관양동·평촌동·호계동 2.11㎢에 대해 토지거래허가구역으로 지정한다고 12일 밝혔다. 지정 기간은 오는 12월31일까지다.이에 따라 해당 지역에서 6㎡ 초과 주거지역, 15㎡ 초과 상업지역의 토지를 거래하려면 시장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받아야 하는 대상은 주거시설(단독주택·공동주택)을 제외한 상가·오피스텔 등이다. 허가 없이 매매계약을 하거나 부정한 방법으로 허가받은 경우 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하의 벌금이 부과된다. 허가시 일정 기간 동안 허가 목적대로 이용해야 한다. 위반시 취득가액의 연 10%가 이행강제금으로 부과될 수 있다...

마곡지구 잇는 '신 업무지구' 이곳

서울 마곡지구에 이어 구로구가 복합개발로 서부권의 새 산업클러스터로 떠오르고 있다. 구일역 인근 CJ 공장부지를 공동주택(아파트)·판매·업무시설·전시관 등으로 탈바꿈하는 복합개발이 추진된다. 구로 차량기지 이전 사업도 논의되고 있어 해당 부지에 주거시설과 컨벤션, 지식산업센터 등을 건립할 수 있을 전망이다.구일·구로역 일대는 YBD·GBD·CBD(여의도·강남·광화문) 서울 3대 업무지구와 마곡지구·덕은DMC·영등포 업무지구 등이 가까워 산업 연계성이 기대된다. 구로 금천 일대에 조성된 국내 최대 규모의 디지털산업단지 G밸리도 인접해 있다. G밸리는 정보·통신·컴퓨터·전기·전자·지식산업 등 IT 기업들이 모인 첨단 산업단지로 1만5000개에 달하는 기업체가 입주해 있다.서울시는 지난 2월 "서남권 대개조 구상"을 발표하고 구로기계공구상가·구로중앙유통단지 등을 도심물류와 미래형 업무기능이 융합된 핵심 산업 거점으로 탈바꿈할 계획이라고 밝혔다. 일대 분양 사업들도 활기를 띨 것으로..

분양대금 못받아 공사비 미지급… "하도급업체에 전가"

고금리 장기화로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 확산되고 아파트 미분양이 쌓이면서 공사대금을 지급받지 못한 원·하도급업체들이 속출하고 있다. 국내 아파트 건설사업은 대부분 선분양 방식을 선택하고 있어 발주사로부터 공사비를 받지 못한 시공사가 이를 하도급업체에 전가하는 사례들도 적지 않다는 게 업계의 하소연이다.12일 국토교통부에 따르면 지난 5월 미분양 주택 수는 7만2100가구로 올 1월(6만3800가구) 대비 13.0% 증가했다. 국토부 건설공사정보시스템(KISCON)에 따르면 올 상반기(1~6월) 폐업을 신고한 건설업체는 총 1809개(종합 292개·전문 1517개)로 조사됐다.한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 직접공사비의 가격변동을 측정한 건설공사비지수는 지난 5월 130.21로 집계돼 통계 조사를 시작한 2000년 1월 이후 최고치를 기록했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(세계적 감염병 대유행)이 발생하기 전인 2019년 5월(97...

지역활성화사업 등 최대 25억 지원… "지방 소멸 막는다"

국토교통부가 지역 생활과 주거환경 지원을 위해 지역수요맞춤지원사업 7건과 투자선도지구 3곳을 선정했다고 12일 밝혔다. 주민 삶의 질 제고를 위한 지역활성화사업을 최대 25억원 지원한다.국토부는 2015년부터 지역개발사업 공모를 통해 지역의 유망 사업을 선정해 지역별 여건과 특색을 고려한 맞춤형 지원을 제공해 오고 있다.그동안 선정된 지역수요맞춤지원사업의 우수 사례로는 전북 정읍시의 "구절초 테마공원 조성"과 충남 예산군의 "예산상설시장 활성화" 등이 있다. 투자선도지구에는 강원 원주시의 "남원주 역세권 개발"과 충북 괴산군의 "자연드림타운 조성" 등이 사업을 추진하고 있다.올해 지역수요맞춤지원사업은 지역의 고유자원을 창의적으로 활용하는 7건의 사업을 선정했다. 옥천군은 유휴공간인 마을 양곡창고 "대청호 안읍창"을 주민과 관광객이 방문해 즐길 수 있는 커뮤니티센터, 감자옥수수 테마광장 등 복합문화공간으로 탈바꿈시킨다.청송군은 "백자의 숲" 조성을 통해 청송백자를 관광 브랜드화..

[정비록] 삼성 VS HDC 남영2구역 격돌… "클린수주 목표"

고금리·고물가 영향으로 공사 원가율이 상승하며 서울 알짜 정비사업(재개발·재건축)들도 시공사 선정에 난항을 겪고 있다. 최근 서울 용산구 "남영동 업무지구 제2구역 도시정비형 재개발 사업"(남영2구역)의 시공사 수주전에 업계 1위 삼성물산과 HDC현대산업개발의 경쟁 입찰이 성사되며 이 같은 분위기를 반전시켰다.총사업비 7000억원 규모의 남영2구역 재개발 시공권을 따내기 위해 두 시공사는 조합에 유리한 조건을 제시해, 최근 건설업계가 경쟁 입찰을 회피하려 한 움직임과 대조됐다. 서울시가 주도한 용산국제업무지구 개발과 정부의 용산공원 조성, 한남뉴타운 등 민간 재개발 사업의 연계 수주를 목표로 한 치열한 경쟁이 예상된다. ━상권 침체로 폐업 속출… "조합원 클린수주 의지"━ 남영2구역은 지하철 1호선 남영역과 4호선 숙대입구역 인근 1만7659㎡를 재개발해 최고 34층 아파트 565가구와 오피스텔 80실, 복합청사, 업무시설 등을 조성하는 사업이다. 주택가가 ..

온실가스 감축 타당성조사 5억원 지원… 해외 전문가 컨설팅

국토교통부는 오는 12일 건설·교통 등 국토교통 분야 온실가스 국제 감축에 관심있는 기업들을 대상으로 "국토교통 온실가스 국제감축사업 설명회"를 개최한다고 11일 밝혔다. 온실가스 국제감축사업은 글로벌 기후위기 대응과 개발도상국의 지속가능발전을 지원하면서 한국의 2030 국가 온실가스 감축목표(NDC·Nationally Determined Contribution) 달성에 기여하는 사업이다. 한국은 2030년까지 2018년 대비 40% 감축을 목표로 설정했다.국제감축 목표는 3750만톤(t)이다. 올해부터 온실가스 국제감축사업 지원을 위한 타당성조사 지원 및 기업 컨설팅을 처음으로 시행할 예정이다. 설명회에서는 그동안 추진한 설명회·교육에서 설문한 애로사항 등을 토대로 온실가스 국제감축사업을 추진하는 기업의 궁금증을 해소하고 니즈(needs)를 충족할 수 있도록 세부 일정이 계획되어 있다.먼저 국토교통부에서 기후변화 대응에 대한 국제 신뢰를 구축하고 전 지구의 목표 달성을 위한..

공인중개사 실무교육 28~32시간→64시간 확대

국토교통부가 부동산중개업 종사자의 역량 향상과 투명하고 건전한 부동산 중개질서 확립을 위해 "중개업 교육제도 개선방안"을 마련했다고 10일 밝혔다.개선 방안은 공인중개사, 중개보조원 등 중개업 종사자에 대한 현장실무 중심 교육 강화를 통해 중개서비스의 질을 제고하고 윤리교육 강화를 통해 전세사기 피해 사태로 추락한 중개업의 신뢰를 회복하는 것을 목표로 하고 있다.민간 전문가와 한국공인중개사협회, 중개업 교육기관 등 이해관계자의 의견 수렴과 공인중개사 정책심의위원회(위원장 제1차관)의 심의를 거쳐 마련했다.중개업 교육제도 개선방안에 따라 중개사무소 개설등록(개업) 이전에 공인중개사가 필수 이수해야 하는 실무교육을 강화한다. 부동산 중개는 거래 당사자의 재산권에 지대한 영향을 미치므로 공인중개사에게는 고도의 전문성과 윤리의식이 요구되나 현재는 이론 위주의 단기 실무교육(28~32시간) 이수시 개업이 가능하다.이 같은 문제점을 해소하기 위해 공인중개사의 실무교육 시간을 64시간으로..