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아들에게 분양권 전매 하려는데…증여 vs 양도, 뭐가 유리할까
수도권에서 최장 10년간 금지했던 분양권 전매제한 기간이 3년으로 줄었습니다. 수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제가 적용되는 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 이 밖의 지역은 6개월로 완화됐습니다. 비수도권은 더 줄었습니다. 비수도권 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월입니다. 이를 제외한 지역은 전매를 무제한으로 할 수 있습니다. 전매제한 기간이 완화되면서 최근 가족들끼리 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다. 분양권은 현재 양도소득세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되고 양도세의 경우 당첨일로부터 1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 지나더라도 66%의 세율이 적용되기 때문에 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금 이슈를 충분히 검토할 필요가 있습니다. 분양권 이전 방법엔 무엇이 있을까분양권 명의를 이전하는 방법은 크게 △증여 △부담부증여 △매매 3가지입니다. 증여는 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의 채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여합니다. 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다. 부담부증여는 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다. 가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반 매매와 동일하게 매매가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일합니다만 만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이
2023-04-26 07:00 -
일시적 2주택 양도세 비과세 기준 완화…나도 받을 수 있을까
일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 처분기한이 조정지역 여부와 무관하게 2년에서 3년으로 연장됐습니다. 이번 개정 내용을 잘 활용하면 다양한 세목에서 다양한 절세 혜택을 누릴 수 있는데요. 먼저 어떤 부분이 바뀌었는지 살펴보겠습니다. 국내 1주택(종전주택)을 소유한 1가구가 종전주택을 양도하기 전 새집을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새집을 취득한 날로부터 3년 내 종전주택을 양도하면 1가구 1주택자로 보고 비과세를 적용합니다.다만 양도하는 종전주택은 2년 보유(거주)기간 등 비과세 요건은 갖춰야 하는 등 취득의 방식과 보유 현황에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 주요 사례별로 살펴보겠습니다. 유의할 점은 각 사례에서 비과세 적용가능 여부를 중점적으로 판단하므로 기본적인 1년 이상 경과 후 신규주택 취득, 2년 보유(거주)요건 등 이외의 요건들은 언급하지 않았습니다. 종전주택 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)재개발·재건축 등의 사업으로 새집이 다 지어졌을 때 소유자가 원조합원이라면 해당 신축주택의 취득시기는 준공일이 아닌 철거 전 주택의 최초 취득일로 봅니다. 따라서 오래전 취득했던 주택이 재건축으로 신축되더라도 새로운 취득으로 보지 않기 때문에 비과세 적용이 불가능할 수 있습니다. 종전주택 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)관리처분인가일 이후 입주권을 취득한 승계조합원이라면 신축주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)로 판단합니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1가구가 신규주택을 취득한 경우에
2023-04-20 07:18 -
1인·가족 법인에게 부동산 양도해 '세금' 아끼는 방법
부동산을 1인 법인이나 가족법인에게 양도하는 분들이 있습니다. 이유는 다양합니다. 1가구 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세를 위해 주택 수를 제외할 목적일 수 있습니다. 1인 법인을 설립해 임대소득, 건강보험료 등 여러 절세 목적으로 운영하기 위함일 수도 있습니다. 매매차익이 큰 부동산의 양도소득세를 절세할 목적일 수도 있고 법인을 활용한 증여세, 상속세 절세 목적일 가능성도 있습니다.소득세법에 따라 1가구 1주택자 또는 일시적 2주택자들은 보유하던 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택이 적용됩니다. 하지만 해당 주택 외 오피스텔 등 세법상 주택에 포함되는 부동산을 보유하고 있어 비과세 적용이 어려운 경우가 있습니다. 최근 소득세법시행령 개정에 따라 일시적 2주택 처분 기한이 3년으로 연장됐습니다. 기타 보유주택을 빠르게 매도하고 종전주택을 양도해 비과세를 받으려고 하지만 현재 시장에서 매수자를 찾기가 쉽지 않아 어려움을 겪는 분들도 있습니다. 이때 법인에게 양도를 통해 개인의 주택에서 제외하는 방안으로 비과세를 받을 수 있습니다.또는 부동산 임대소득 외 근로소득, 사업소득 등이 많아 종합소득세 부담이 크다면 1인 법인으로 소유권을 변경해 임대소득과 건강보험료 절세효과 등을 누릴 수 있습니다.만약 부동산 취득 후 시세가 많이 올라 높은 양도소득세가 고민이라면, 법인에게 소유권을 한번 이전하여 실제 부담되는 양도에 대한 세금을 절세할 수 있습니다.고가의 부동산을 소유하고 있는 부모님이 상속세가 걱정이시라면 법인을 활용해여 증여세 및 상속세를 절세할 수 있습니다."세무상 이슈 함께 검토해야 문제 없어"이
2023-04-04 07:00 -
일시적 2주택자, 이젠 3년 안에 집 한 채만 정리하면 된다
일시적 1가구 2주택자들이 한숨 돌리게 됐습니다. 양도소득세 비과세를 위한 처분기간이 기존 2년에서 3년으로 연장됐기 때문입니다. 정부는 지난달 소득세법, 지방세법 시행령 등 21개 세법 시행령을 공포했습니다. 일시적 1가구 2주택자들이 양도세 비과세를 받기 위한 기한이 연장됐고 취득세 처분 기한과 종합부동산세 양도 기한도 늘어났습니다. 구체적으로 살펴보면 비과세 요건을 채운 1주택자가 기존 주택을 산지 1년이 지나 새로운 집을 사 일시적 2주택자가 된 경우 새 집을 산 날부터 3년 내 기존 집을 양도하면 비과세 혜택을 적용 받을 수 있습니다. 개정 전에는 새 집을 취득한 현재 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역에 있으면 2년 안에 기존 집을 양도해야 했지만, 개정을 통해 지역과 무관하게 처분 기한이 3년이 됐습니다.당초 처분기한 2년 때문에 처분 시기를 놓친 실수요자들이 많습니다. 이번 시행령 개정으로 처분기한이 늘어난만큼 해당 기한을 잘 체크해 비과세를 받아야 합니다. 요즘처럼 매매가 활발하지 않아 고민이라면 가족간 매매 또는 교환거래를 활용해 비과세 혜택을 적용 받을 수 있습니다. 집 1가구와 입주권을 보유한 집주인도 양도세 비과세 기한이 연장됩니다. 입주권이 주택으로 완공된 후 3년 이내 기존 주택을 양도하고 새 집에 전입해 1년 이상 거주한다면 비과세가 가능합니다. 개정 전에는 새 집이 지어진 후 2년 내 전입을 하고 기존 주택을 양도해야 했지만 이 규정 역시 3년으로 늘었습니다. 다만 입주권을 취득한 후 3년 이상 지나야 하는 점은 유의해야 합니다.기존에 집 1가구를 가지고 있던 집주인이 재개발과 재건축 등으로 사업시행인가 이
2023-03-31 06:58 -
부부공동명의·단독명의, 뭐가 유리할까
집을 누구 명의로 하느냐. 처음 집을 사는 신혼부부, 집을 가지고 있으면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민하는 노년 부부 등 집을 가지고 있거나 관심 있는 가구라면 누구나 고민하는 부분입니다. 부동산 관련 취득세, 종합부동산세, 양도소득세, 증여·상속세는 계속해서 변합니다. 바뀌는 세금 제도를 따라가기는 쉽지 않습니다. 올해 개정된 부동산 세제에선 단독명의, 부부공동명의 어떤 쪽이 더 유리할까요. 취득세먼저 취득세입니다. 취득세는 올해 가장 많이 변화된 세목입니다. 취득세 개정은 2021년 완료됐지만 올해부터 적용이 시작됐습니다. 올해부터 증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 '시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과합니다.현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라 기본세율(1~3%)과 중과세율(8% 또는 12%)을 구분해 적용하고 있습니다. 매매, 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.대상별로 다시 살펴보겠습니다. 무주택자는 매매로 취득하는 주택 소재지와 무관하게 기본세율이 적용됩니다. 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.1주택자는 새롭게 매수하는 주택이 조정대상지역이면 8% 중과세율, 비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용됩니다. 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택자가 배우자에게 증여 또는 부담부증여를 한다면 주택 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.2주택 혹은 그 이상 다주택자는 셈법이 복잡해집니다. 먼저 2주택자가 매매
2023-03-03 07:40
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배우자가 상속받으면…세금은 어떻게 낼까
최근 상속세 결정 통계를 살펴보면 상속받는 사람 10명 중 4명은 상속금액이 10억~20억원 사이입니다. 상속세를 줄이기 위해 여러 상속공제 항목을 고려하게 되고 많은 요건 가운데 배우자 상속공제를 최우선으로 떠올립니다. 상증세법상 배우자 상속공제는 민법상 혼인으로 인정되는 법적혼인관계에 따른 배우자만 대상으로 합니다. 사실혼관계 배우자는 인정하지 않는단 뜻입니다. 또 공제를 적용받기 위해선 배우자 상속재산분할기간(상속세 과세표준 신고기한의 다음날부터 9개월) 상속재산을 분할하고 등기등록해야 공제가 적용됩니다.기본적인 상속공제를 먼저 살펴보면 '기초공제 2억원 기타인적공제'와 '일괄공제 5억원'을 비교해 큰 금액을 공제받습니다. 만약 배우자 외 직계비속이 1명이라도 있을 경우 어느 일방의 상속포기로 인해 자녀가 단독으로 상속받거나, 배우자가 단독으로 상속받게 되더라도 일괄공제 5억원과 배우자상속공제 5억원을 합산해 최소 10억원의 상속공제가 가능합니다. 다만 선순위 상속인인 자녀가 없이 배우자가 단독으로 법정상속인일 경우 조금 경우가 다릅니다. 이럴 땐 일괄공제 5억원은 적용하지 않고, '기초공제 2억원 기타인적공제'와 배우자상속공제 5억원만을 적용해 최소 7억원을 공제 받습니다.참고로 여기서 기타인적공제는 자녀공제(자녀 1인당 5000만원 공제), 미성년자공제(1인당 1000만원*19세까지 잔여연수), 연로자공제(65세이상 1인당 5000만원), 장애인공제(1인당 1000만원*기대여명연수)입니다. 예를 하나 들어보겠습니다. 남편이 갑작스럽게 사망했습니다. 상속인은 배우자 1명과 딸 1명입니다. 남편 명의의 재산은 25억
2023-02-24 06:30 -
부모가 받은 축의금, 덜컥 받았다간…얼마까지 괜찮을까
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 잠잠해지면서 미뤘던 결혼을 추진하는 신랑·신부들이 많습니다. 우리나라에서 결혼을 하기 위해 필요한 자금은 약 3억원이 필요하다고 합니다. 그렇다보니 결혼 비용을 감당하기 어려워 부모님의 도움을 받는 경우가 많습니다. 세금 측면에서는 '증여세'에 해당하는데, 유의할 점은 무엇이 있을까요. 통상 부모들이 자녀에게 줄 수 있는 증여재산 공제는 10년간 5000만원입니다. 해당 금액을 넘게 되면 증여 세율에 따라 증여세가 나옵니다. 자녀 결혼자금 1억원을 지원했다면 1억원에서 5000만원을 뺀 금액에 10%를 곱한, 즉 500만원(신고공제 제외)가량의 증여세를 내야 합니다. 다만 단순히 증여받는 것이 아닌 결혼에 필요한 자금을 차용하는 것이라는 2억1700만원까지는 비과세 적용이 가능합니다. 자금을 증여할 여력이 되질 않는다면 빌려주는 것 또한 고려할 수 있습니다. 상속세와 증여세법에는 결혼할 때 과세하지 않는 증여재산에 대한 범위가 나옵니다. 상속세 및 증여세법 시행령 35조(비과세되는 증여재산의 범위)입니다. 법령에 따르면 혼인에 통상 필요한 금품이나 축하금 등은 증여로 보지 않는 것으로 볼 수 있습니다. 국가에서 보는 혼인시 통상 필요한 범위를 살펴봐야겠습니다. 판례를 하나 살펴보겠습니다. '대구고등법원 2016. 12. 02. 선고 2015누7341'에 따르면 결혼 및 예물비용 2억5285만원에 대해 증여로 보지 않았습니다. 사회적 관습에 필요한 범위는 부모의 재력에 따라 다르게 판단해야 한다는 게 요지입니다. 2억원을 초과한 결혼 비용을 지급했더라도 부모가 이를 부담 가능한 영역에 있다고 한다면 증
2023-02-22 08:10 -
꼬마빌딩 양도·증여 순서만 바꿨는데…6억5000만원 아꼈다
#. 15년 전 빌딩을 상속받았던 50대 A씨는 시세가 충분히 상승해 매각을 계획했습니다. 하지만 10억원대의 양도세 부담에 고민하다 절세를 위해 자녀에게 미리 증여하기로 했습니다. #. 부동산 및 금융자산 등 수백억대 자산가인 60대 B씨는 50%에 육박하는 상속세가 걱정돼 미리 자산을 증여하기로 결정했습니다.집이 아닌 부동산에 적용되는 양도세 최고세율은 49.5%입니다. 양도차익에 따라 기본세율 6~45%가 적용되고 지방소득세 10%가 추가되기 때문입니다. 하지만 증여세율은 1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%입니다. 증여를 통해 양도하는 경우 세액을 줄일 수 있단 얘기입니다.유의할 점도 있습니다. 양도세 절세를 위한 사전 증여는 이월과세 규정에 따라 올해부터 증여 후 10년 이상 보유한 뒤 양도해야 양도세 절세 실익을 얻을 수 있습니다. 꼬마빌딩 증여 후 양도의 방법으로 증여, 양도세 절세꼬마빌딩을 제3자에게 양도하고 해당 자금을 자녀에게 증여하는 경우 양도와 증여 순서만 바꿔도 절세효과를 누릴 수 있습니다. 최적의 절세효과를 얻기 위해서는 증여가액과 지분비율 설정 등이 추가로 고려돼야 합니다.꼬마빌딩을 증여시 발생하는 증여세와 취득세는 감정평가를 받아 진행하는 것과 감정평가를 받지 않고 기준시가로 진행하는 방법 2가지가 있습니다.꼬마빌딩을 양도 후 세후 금액을 자녀세대에 증여하는 경우와 사전에 먼저 자녀세대에 증여 후 양도하는 경우의 세액을 비교하면 다음과 같습니다.먼저 감정평가 금액 25억원으로 증여했을 경우입니다. 부모가 보유하고 있는 상태에서 40억원에 제3자에게 양도시 발생하는 양도세는 약 9억7000만원입니다. 양도세
2023-02-16 07:29 -
부모·자식 같이 살면서 주택 상속…비과세 가능해졌다
집을 상속해준 부모님과 상속 받은 자식이 같이 살고 있다면 통상 상속받은 주택은 상속주택으로 인정받지 못합니다. 1가구 2주택으로 보기 때문에 기간에 제약이 없는 상속주택을 통한 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.하지만 최근 부모님과 자식의 가분리를 인정받을 수 있다면 동거를 하고 있었더라도 상속주택을 통한 1가구 2주택 비과세를 적용받을 수 있는 길이 열렸습니다. 예규를 살펴보겠습니다.심사-양도 2021-0086-2022.02.23.피상속인과 청구인 세대가 쟁점상속주택에서 함께 거주하였다고 하나 피상속인은 독립적인 생계를 유지할 수 있었던 것으로 보이므로 쟁점상속주택을 동일 세대원으로부터 상속받은 주택으로 보기 어려움.지난해 2월께 피상속인과 상속인이 동거를 하더라도 생계를 같이 한 것으로 볼 수 없다면(독립적인 생계를 각자 유지하고 있었다면) 동거와 무관하게 상속받은 주택을 양도소득세법상 상속주택으로 인정해 상속주택 비과세 규정을 적용해야 한다는 예규가 나왔습니다.해당 예규에서 중요한 부분은 '부모자식간 동거를 했으나 가구분리를 인정받을 수 있는 요건'입니다. 심사원의 판단를 살펴보면 △주택연금을 통해 상속인에게 피상속인을 동거부양할 의무가 없었음 △월100만원 정도의 액수는 피상속인의 나이(83세)를 생각해본다면 독립적 생계를 유지했다고 볼만한 금액이라 볼 수 있음 △상속주택의 면적(131㎡)은 2가구가 공간을 구분해 각각 거주하는 것이 가능하다 판단됨 등 이유입니다.부모 자식간에 동거를 할지라도 한쪽이 부양의무를 반드시 수행해야 할 필요가 없다는 얘기입니다. 또 거주하고 있는 주택의 면적이 2가구 이상이 거주할
2023-02-03 07:30 -
"규제 풀린 부동산 시장, 손해 안 보려면…" 전문가 조언
올해 들어 부동산 시장이 변하고 있습니다. 먼저 지난 5일부터 서울 강남·서초·송파·용산 등 4개구를 제외한 전국의 모든 조정대상지역이 해제됐습니다. 이에 종합부동산세 뿐만 아니라 취득세와 양도소득세 중과에서 벗어나게 됐습니다. 다주택자 취득세 중과 완화와 함께 집을 산 후 1~2년 내 양도하는 경우 적용했던 단기세율 70%를 45%로 완화하는 대책이 나왔습니다.세법에서도 개정이 있습니다. 종부세와 주택 임대소득에 대한 소득세입니다. 1가구 1주택자 종부세 기본공제액이 11억원에서 12억원으로, 다주택자 종부세 기본 공제액도 6억원에서 9억원으로 상향됐습니다. 조정지역 2주택자 종부세는 중과세율 대신 일반세율을 적용하고 1주택자 임대소득 소득세 비과세 기준도 공시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향됐습니다.종부세와 관련해서 조금 더 상세하게 알아보겠습니다. 올해부터 1가구 1주택자 종부세 기본공제액은 11억원에서 12억원으로 오릅니다. 종부세는 매년 6월 1일 기준 보유한 주택 공시가격에 대해 과세하는 세금이죠. 올해 정부가 발표한 아파트 공시가격 현실화율은 69%인데 이를 역산해보면 시가 약 17억4000만원 이하 아파트는 공시가가 12억원에 미달한다는 얘기입니다. 17억4000만원 미만 아파트를 보유한 1주택자는 종부세가 안나온다는 뜻입니다.조정지역 2주택자 종부세도 변화가 있습니다. 올해부터 조정지역 2주택을 보유하는 경우 일반세율의 최고 2배 이상 부과됐던 중과세율을 적용하지 않고 개정된 일반세율이 적용됩니다. 또 기본 공제액도 9억원으로 상향돼 종부세 부담은 더 줄어들게 됩니다. 조정지역에 집을 가진 1주택자가 조정지역 1주
2023-01-14 08:00
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올해 '취득세'에서 꼭 알아야 것…'시가 인정액' 도입
올해 세법에서 가장 큰 변화는 취득세 부분에서 '시가 인정액'을 도입한다는 것입니다. 시가 인정액에 대해 전문가들도 어떻게 해석해야 할지 어려움을 겪고 있는 게 사실입니다. 정부는 시가 인정액에 대해 어떻게 설명하고 있을까요.시가 인정액은 부동산의 매매사례가액, 감정가액, 경매 가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말합니다. 시가 인정액이 없는 경우에는 유사 부동산의 매매가액 등 시가인정액으로 봅니다. 이마저도 없다면 시가 표준액(기준시가, 공시지가)으로 계산합니다. 시가 인정액의 평가 기준일은 매매계약일, 감정가액평가서 작성일, 경매가액이 결정된 날입니다. 원칙은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월까지지만, 예외로 취득일 전 2년부터 신고납부기한 만료일로부터 6개월까지를 인정하기도 합니다. 다만 이는 지방세 심의위원회의 심의가 있어야 적용 받을 수 있습니다. 이 밖에 시가 인정액의 판단 기준일부터 취득일까지 자본적지출액이 확인되는 경우 과세 표준에 더할 수 있고, 앞으로는 감정가액을 시가 인정액으로 판단합니다. 감정가액이 기준금액(시가 인정액의 90%)에 미달하거나 부적절하게 높다면 지자체장이 다른 감정기관에 의뢰한 가액으로 합니다. 만약 이 가액이 납세자의 금액보다 낮다면 납세자의 금액으로 합니다.특수관계인 사이 부당행위 계산은 5%와 3억원 이상 기준으로 판단하고, 부담부 증여 채무 인정액은 등기부등본으로 확인되는 부동산 등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무 부담액으로 봅니다.시가 인정액이 도입되면서 체감상 가장 큰 변화는 감정가액이 취득세 과세표준이 됐다는
2023-01-10 07:12 -
"부득이하게 다주택자 됐는데…세금 폭탄 맞을까요"
1가구 1주택 비과세 규정은 원칙적으로 2년 보유 및 거주 요건을 충족해야 합니다. 이런 비과세 혜택을 계획하고 집을 샀지만 보유·거주 요건을 채우지 못한 상태에서 이직 등 부득이한 사유가 발생한다면 비과세 혜택을 받을 수 있을까요.소득세법은 이런 부득이한 사유에 대해 비과세를 받을 수 있도록 특례를 마련해놨습니다. 먼저 '부득이한 사유의 발생'은 현주소지에서 통학, 출·퇴근이 불가능한 경우를 의미합니다. 주거 이전 전후의 소요 시간·비용 등을 종합적으로 판단할 사항입니다. 사유 해당 여부를 제한적으로 해석하고 있는 셈입니다. 취학은 초·중·고등교육법에 따른 학교에의 취학을 의미하지만, 특수학교를 제외한 초등학교 및 중학교는 대상이 되지 않습니다. 고등교육법에 따른 대학원의 취학은 적용될 수 있고 국외학교에 취학하는 경우에는 국내학교의 경우와 동일하게 판단합니다.근무상 형편의 사유에는 다른 직장으로의 이직과 동일한 직장의 전근 등 모두 포함됩니다. 하지만 자영업자의 사업장 변경은 제외되므로 유의해야 합니다. 국외로 발령 나는 경우에 대한 특례는 별도로 규정하고 있으므로 해당 특례에 국외 이주는 포함되지 않는 겁니다.치료 및 요양의 사유는 1년 이상의 치료나 요양해야 하는 질병의 치료 또는 요양인 경우를 의미합니다. 이때 출산을 위한 치료 및 요양도 포함될 수 있습니다.보유·거주기간 특례는 부득이한 사유가 발생하기 전에 취득한 주택에 한해 적용됩니다. 분양으로 취득하는 아파트 취득시기는 분양 잔금 납부일입니다. 만약 계약은 했지만 잔금 납부 전 부득이한 사유가 발생한 경우엔 적용
2022-12-27 07:00 -
다주택자 취득세 중과 완화…아파트 임대사업자 혜택 복원
다주택자에게 적용되던 취득세 중과규정이 완화됐습니다. 먼저 매매로 인한 취득세율을 정리하면 조정지역에서 무주택자나 1주택자는 8%의 취득세를 물었는데 개정 후엔 1~3%로 낮아졌습니다. 2주택자는 비조정지역에서 8%, 조정지역에선 12%였지만 각각 4%, 6%로, 3주택자 이상은 조정지역과 비조정지역을 가리지 않고 12%였지만 6%로 절반 수준으로 낮아졌습니다. 법인 취득세 역시 12%에서 6%로 세율이 감소했습니다.현재 개인은 1주택 이상을 보유하고 있는 가구가 조정대상지역 소재 주택을 취득할 때, 2주택 이상을 보유하고 있는 가구가 비조정대상지역 소재 주택을 취득할 때 취득세가 중과됩니다. 법인의 경우 항상 취득세를 중과세를 적용하고 있습니다.개정안에 따르면 1주택 가구가 조정대상지역 소재 주택을 취득할 때는 기본취득세율(1~3%)를 적용받습니다. 이 밖에 중과세율이 적용되는 경우에는 기존 중과세율에서 50%를 인하하기로 했습니다.증여로 인한 취득세율도 변경됩니다. 현재 증여자가 다주택자로서 시가표준액 3억원 이상의 조정지역 소재 주택을 증여하는 경우 12%의 중과세율을 적용합니다. 개정안에 따르면 2주택 가구까지는 중과세율을 폐지하고 일반 증여세율(3.5%)를 적용하며, 3주택 가구부터는 6%로 인하할 계획입니다.해당 내용 발표일이 지난 21일이었기 때문에 취득한 주택의 잔금지급일이 12월21일 이후인 경우 중과완화를 적용 받습니다. 다만 취득세 중과 완화는 법률 개정 사항으로 정부는 내년 초 지방세법 개정을 입법할 때 올해 12월 21일자로 소급해 적용할 계획이라고 했습니다.주택을 최초로 분양받아 취득해 주택임대사업자 등록 및 요건들을 충족하는 경우 재산세
2022-12-26 06:30 -
1주택자인줄 알았는데…종부세 부과 됐다면
종합부동산세를 내는 달이 됐습니다. 합산 특례를 신청하지 않은 납세자는 다주택자로 판단돼 세금 나오는 경우도 있고 1주택으로 볼 수 있는 줄 알았는데 다주택자로 계산되는 납세자도 있습니다. 종부세법상 보유주택에서 제외되는 경우는 민간임대주택, 공공임대주택 중 법령에 정해진 요건을 만족하는 경우, 기숙사 및 사원용 주택, 가정어린이집용 주택, 문화재법상의 주택 등이 있습니다.이 밖에 올해 개정사항(1가구 2주택 보유시 1주택으로 보는 경우)으로는 다른 주택의 부속토지만을 소유하고 있는 경우(부속토지만 보유하고 있더라도 해당 부속토지를 별도의 1주택으로 봅니다), 일시적 1가구 2주택자의 경우, 상속주택을 소유하고 있는 경우, 지방저가주택의 경우가 있습니다. 종부세 제외 주택 중 올해 개정된 대체주택, 상속주택, 지방 저가주택 등에 해당다면 이미 특례신청을 해야 했습니다. 신고기한을 놓쳤더라도 이달에 자진신고, 납부가 가능합니다.<신청서 양식>종부세는 인별 과세입니다. 각자가 보유한 부동산에 비례해 과세단 얘기입니다. 1가구 다주택자는 인별로 부동산을 나눠 놨더라도 가구의 주택 수를 합산해 다주택자로 세액을 계산하고 이를 다시 나눠 1인당 납부세액을 계산합니다.이때 가구원 중 1명이 일반주택을 소유하고 한 가구원이 지방 저가주택 등 보유 주택 수에서 제외할 수 있는 주택을 소유한 경우가 문제가 됩니다. 이를 1주택자로 보고 과세기준을 적용하는지 여부가 달렸기 때문입니다.정부는 종부세가 인별과세이기 때문에 지방 저가주택 등 특례 규정은 1인이 2주택을 소유하고 있을 경우에만 적용된다는 입장을 취하고 있습니다.부부가 각
2022-12-22 07:27 -
부부 공동명의 꼭 해야 하는 이유…세무사의 조언
양도소득세에서 주택 비과세와 중과세 판단은 가구를 기준으로 판단합니다. 2주택 이상의 부부가 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상에 해당하지 않는 경우 먼저 양도하는 주택은 비과세가 안될 뿐만 아니라 양도 시기와 소재지에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다.상가건물, 토지도 동일합니다. 오래전 상속·증여 또는 매매로 취득한 부동산은 취득가액이 낮을 수밖에 없습니다. 이렇게 취득가액이 낮은 부동산을 양도하는 경우 시세차익 전체에 대해 온전히 양도세를 납부해야 합니다. 양도세율은 차익에 따라 최대 45%(지방세 포함 49.5%)까지 적용됩니다.장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만, 8년 이상 자경(농지를 직접 경작하는 경우)을 하는 등 예외적인 상황이 아니라면 5억원 양도차익이 발생하는 경우 양도세는 약 1억2500만원(비사업용 토지는 1억6500만원) 이상 발생합니다.양도세를 줄이기 위한 방법으로는 부부 간 증여가 있습니다. 부부 간 증여는 10년간 6억원이 공제됩니다. 배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금이 발생하지 않는다는 얘기입니다.배우자에게 6억원의 부동산(또는 지분)을 증여한다면 이후 증여받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 예전에 증여자가 취득했던 가액이 아닌 증여가액 6억원으로 산정돼 6억원에 대한 양도소득세가 줄어들게 됩니다.부부간 증여는 6억원이 공제되며, 6억원을 초과하는 경우 1억원까지의 증여세율 구간은 10%입니다. 다시 말해 7억원까지 증여 시 10%의 증여세율 구간을 활용해 취득가액을 높 더 많은 세액을 절세할 수 있습니다.부동산을 보유하고 있을 때 발생하는 종합부동산세(종부세)는 시세가 아닌 공시
2022-12-16 07:14
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"사업 시작 첫 해, 세무사 꼭 필요할까요"
사업을 시작할 때 세무사의 도움을 받을지 고민을 하는 사업주가 많습니다. "번 돈이 없으면 세금과 관련 없다", "영세한 사업장은 기장을 맡기지 않고 혼자 신고할 수 있다", "사업 첫해는 세금신고할게 별로 없다" 등 말을 듣고 스스로 세무업무를 하다 이익이 발생하고 사업이 안정된 후에 세무사를 찾아오기도 합니다.정말 영세하거나 사업 첫해인 사업자는 당장에 기장을 맡기지 않아도 될까요. 이는 사업의 형태와 내용에 따라 다릅니다. 먼저 장부작성은 '간편장부', '복식부기'라는 의무화된 기장유형 따라 다르게 진행되므로 내가 어떤 유형의 장부작성의무가 있는지 확인해야합니다. 개인사업자, 규모·업종 따라 장부작성 유형 달라간편장부 대상자란 사업과 관련된 거래내용을 수입, 지출로 기록하고 재산상태를 단순 증감형태로 기록하면 이를 '장부'로 인정하는 유형입니다. 회계관련 지식이 없어도 간편하게 작성할 수 있습니다. 마음만 먹으면 세무사 또는 회계담당자의 도움 없이도 작성할 수 있습니다.복식부기 대상자는 사업과 관련된 재산상태와 거래내용을 일별로 이중으로 기록해 장부를 작성하고 재무상태표, 손익계산서 등 재무제표를 제출해야 하는 유형입니다. 회계 지식을 바탕으로 작성해야하므로 세무사의 도움을 받아 작성하는 경우가 많습니다.개인 사업자는 규모에 따라 장부작성 의무유형이 다릅니다. 규모기준은 업종별로 상이합니다. 업종별 기준금액은 아래와 같습니다. 반면 법인사업자의 경우 무조건 복식부기의무자에 해당하므로 장부작성 의무유형을 판단할 필요 없이 복식부기에 의해 장부를 기록하고 비치해야 합니
2022-12-13 07:32 -
"비과세인 줄 알았는데…" 시골집에 세금 2억 '날벼락'
#. 40대 남성 김모씨(43)는 보유하고 있던 주택이 당연히 농어촌주택에 해당한다고 생각해 보유하고 있던 아파트를 양도해 비과세로 신고했습니다. 그런데 2억원의 양도소득세가 추징돼 크게 당황했습니다. 농어촌주택이 주택 수에서 빠진다는 사실을 듣고 요건을 따지지 않고 농어촌주택을 취득하는 사례들이 늘어나고 있습니다. 농어촌주택이라고 해서 무조건 주택 수에서 빠지는 것은 아닙니다. 내용에 따라 중과 유예 기간 이후엔 중과세도 포함되는 경우가 있어 유의해야 합니다. 먼저 농어촌주택이 비과세 혜택을 받기 위해선 취득시기를 충족해야 합니다. 2003년 8월1일~2022년 12월31일 사이에 농어촌주택을 취득해야 합니다. 해당 기간 이전에 취득한 경우 특례를 적용받을 수 없습니다. 이때 취득이란 매매로 인한 취득뿐만 아니라 증여, 상속, 직접 건설해 취득한 것을 포함합니다. 농어촌주택을 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우엔 당초 농어촌주택 취득일을 기준으로 농어촌주택 취득기간 중 취득여부를 판단합니다. 취득 순서도 중요합니다. 양도하는 일반주택을 취득한 이후 농어촌주택을 취득해야 합니다. 만약 농어촌주택을 일반주택보다 먼저 취득한다면 다른 요건들을 충족하더라도 특례를 적용받지 못합니다. 일반주택과 농어촌 주택의 취득시기, 순서는 가구를 기준으로 판단합니다.지역 요건에도 해당해야 합니다. △수도권 지역(경기 연천군, 인천광역시 옹진군 제외) △'국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제6조에 따른 도시지역 △'주택법' 제63조의2에 따른 조정대상지역 △'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제10조에 따른 토지거래
2022-11-30 09:20 -
규제지역 대거 풀렸는데…받을 수 있는 세금 혜택 있을까
부동산 규제 지역이 대거 풀렸습니다. 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳을 제외하고는 모두 규제지역에서 해제됐습니다. 규제지역 해제로 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등에서 큰 변화가 발생하게 됐습니다. 먼저 취득세 부분은 살펴보겠습니다. 다주택자가 매매를 할 때 취득세가 중과되는 부분은 기존엔 1주택자가 조정지역 주택을 취득할 때 8% 중과세율을, 2주택자가 조정지역 주택을 취득할 때 12% 중과세율을 적용했지만 변경 후 1주택자가 비조정지역 주택을 살 때 1~3%, 2주택자가 비조정지역 주택을 살 때는 8%로 낮아집니다.일시적 2주택자의 기본취득세율도 낮아집니다. 변경 전엔 새로운 주택을 취득할 때 기존 집과 새집이 모두 조정지역인 경우 2년 내 기존 집을 양도해야 새집에 기본취득세율 1~3%가 적용됐습니다.변경 후엔 경우에 따라 조금 다른데, 비조정지역인 새집을 취득 후 3년 내 기존 집을 양도하면 새집에 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다. 반대로 기존 집이 비조정지역으로 해제된다면 3년 내 기존 주택을 양도하면 새집에 대해 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다. 자세한 사항은 아래 표에서 확인할 수 있습니다. 종부세도 바뀝니다. 다주택자 종부세 중과와 관련해 변경 전에 매년 6월 1일 현재 조정지역 2주택을 보유한 경우 1.2~6%의 중과세율이 적용됐지만 변경 후엔 2주택 중 1개 주택이 비조정지역이 되는 경우 0.6~3%의 기본세율이 적용됩니다. 주택임대사업자 종부세는 변경 전엔 2018년 9월14일 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족해 임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산배제 혜택 적용이 불가능했으나 변경 후엔 임대주택 합산배
2022-11-20 07:29 -
내 부동산은 양도세 해당할까…'세금폭탄' 피하는 비결
1가구 1주택 비과세를 적용받으려면 가구를 기준으로 1개의 주택을 보유해야 합니다. 주택에 해당하는지 여부는 어떤 용도로 쓰고 있느냐에 따라 다른데, 오피스텔, 폐가, 무허가주택, 생활형숙박시설 등도 사실관계에 따라 주택에 포함될 수 있습니다.각 세목에 따라 생각하지 못한 부동산들이 주택에 포함돼 비과세가 불가능하거나 중과세율이 적용되는 불이익을 받지 않도록 각별한 주의가 필요합니다.종류별로 구체적으로 살펴보겠습니다. 먼저 오피스텔입니다. 오피스텔이라도 주거용으로 사용하는 것은 주택에 해당(소득세법 제88조)합니다. 이때 주거용으로 사용하는지 여부의 판단은 임대차계약서, 전입신고 여부, 확정일자 부여, 사업자등록 여부, 수도 사용량, 내부 구조 등으로 판단할 수 있습니다.그럼 오피스텔을 보유하고 있다면 어떤 방법으로 절세할 수 있을까요. 무주택자는 오피스텔을 주택으로 인정받을 수 있도록 해 1가구 1주택 비과세를 받는 것이 유리합니다. 1주택 이상이라면 오피스텔이 주택에서 제외될 수 있도록 해 다른 주택을 비과세 받는 것이 유리합니다.다만 실무에서는 조세회피 행위를 방지를 위한 제도들이 마련돼 있습니다. 양도일 현재의 사용 용도 뿐만 아니라 전후 사실관계를 함께 고려해 유리한 방향으로 인정될 수 있도록 사전에 필요한 절차들을 준비해 놓는 것이 필요합니다. 일정 기간 여유만 있다면 충분히 입증할 수 있습니다.주택 투자가 어렵게 되면서 생활형 숙박시설에도 관심이 커졌습니다. 생활형 숙박시설은 실내에서 취사가 가능한 숙박시설로서 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념입니다. 건축법상 숙박시설 중 생활숙박시설에 해
2022-11-18 07:32 -
주택 보유·거주 요건 못 채우고 이민, 비과세 혜택 받으려면
결혼이나 이직, 발령 등 이유로 어쩔 수 없이 해외로 이주 해야 하는 경우들이 늘고 있습니다. 그런데 1가구 1주택자가 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 보유(2년 거주) 의무를 충족해야 합니다. 이들에게도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 길이 있을까요.먼저 해외이주법에 따르는 겁니다. 해외 이주로 가구 전원이 출국하는 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 주택을 양도하는 1주택자는 보유기간과 거주기간 제한 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 구체적으로 살펴보면 △취득일 현재 거주자(양도일 현재는 무관) △출국일과 양도일 현재 1가구 1주택자 △해외이주법에 따른 출국 △가구 전원이 출국 △출국일로부터 2년 이내 양도 등입니다.취득일 현재 거주자 특례를 적용 받기 위해선 집을 취득했을 때 현재 거주자여야 합니다. 취득 당시 거주자에 해당했다면 출국 후 양도일 현재 비거주자여도 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 출국 후 비거주자 지위에서 취득한 경우는 비과세를 적용 받을 수 없습니다.출국일과 양도일 현재 1주택자 특례는 출국일 뿐만 아니라 양도일까지도 1주택을 보유해야 합니다. △출국할 때 1주택이었다가 양도일 때 2주택이 된 경우 △출국일 2주택이었다가 양도일 1주택인 경우 모두 비과세를 받을 수 없습니다. 2주택이었다가 1주택이 된 경우는 일시적 2주택 또는 상속주택 특례가 적용되더라도 양도일 현재 비거주자라면 비과세를 받을 수 없습니다.해외이주법에 따른 이주는 연고, 무연고, 현지이주로 나뉩니다. 연고이주는 결혼이나 약혼 또는 친족 관계를 기초로 해 이주하는 것을 말합니다. 무연고 이주는 외국기업과 고용계
2022-11-01 06:56