정부가 발표한 '부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선방안'은 민간에서 PF사업의 자기자본비율을 높이도록 인센티브를 주며 유도하겠다는 것입니다. 자기자본비율이 핵심이며 인센티브 등 기타 관리·규제·지원사항은 부가적인 수준으로 가급적 시장충격이 작도록 의무나 강제보다는 유도하겠다는 방침입니다.

2년 전 갑작스러운 미국 기준금리 급등 이후로 부동산PF가 세간의 이슈까지 된 것에 비춰보면 관련 규제를 강화하겠다는 것은 분명 설득력 있는 정책 방향입니다. 다만 규제강화가 어떤 수준으로 현실화하는 것이 적정한지에 대해서는 지속적인 논의가 필요합니다. PF분야의 '위험성을 사전적으로 관리하는 것'과 특정 분야의 '적극적인 기업가정신 등을 제한'하는 것을 절충하는 데 시간이 필요하기 때문입니다.

발표된 내용에서 주요 사항을 살펴보면 다음과 같습니다. 우선 토지주의 현물출자(주주로 참여)는 해당 프로젝트의 손익을 함께 공유한다는 것이므로 어느정도 현실화될지는 시간을 두고 지켜보는 것이 맞습니다. 그리고 현물출자를 통해 자기자본을 높여 사업비를 절감한다면 '분양가 인하'가 아닌 '그만큼의 추가이익'으로 간주해야만 동기요인이 될 수 있습니다. 참고로 지금도 지주공동사업이라는 유사한 방식이 있습니다.

이와 관련해 '보험사가 PF대출뿐 아니라 지분투자에도 참여'한다는 해외사례도 유사한 맥락으로 평가해야 합니다. 단순 대출이냐 손익 공유냐의 차이는 작지 않기 때문입니다. 더구나 은행·보험사의 장기임대주택사업 참여 같은 예시는 대출·개발·임대 운영 등이 서로 다른 사업역량이라는 점을 간과해서는 안됩니다.

책임준공의 대안은 향후의 개선방안을 기대할 수 있습니다. 건설공사를 도급받아 시공하는 것이 건설사의 역할임을 감안하면 책임준공이든 채무인수든 부담스러운 사안입니다. 이는 신탁사도 동일합니다.

'개발'과 '운영'은 별개의 역량이므로 한국형 디벨로퍼와 종합부동산회사는 인위적으로 육성하기보다 시장수요에 맞춰 관련 제도를 정비하는 것이 현실적입니다. 종합부동산회사를 '개발 운영 금융'을 함께 다루는 회사로 설명하는 것만으로는 우리가 종종 언급하는 해외 사례의 업무영역과 비교하기 어렵습니다. 국내에서는 분야에 따른 업역제한 등이 있기 때문입니다.

리츠는 해법보다는 하나의 대안으로 제시돼야 합니다. 기관투자자와 달리 리츠가 모든 개인투자자에게 적합한 것은 아니기 때문입니다.

마지막으로 우수 디벨로퍼 인증체계와 PF통합정보시스템 등 향후 제도권 안에서 PF사업을 관리하겠다는 방침에는 이견이 없습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 (재)대한건설정책연구원 연구위원

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