공사비 증가로 재건축 사업성 악화…“리모델링 속도 낸다”
“재건축 당근책 나오지만 용적률 230% 넘으면 불가능”
공사비 문제로 시공사와 갈등을 겪거나 추정 분담금이 늘어나는 재건축 현장이 곳곳에서 발생하면서, 리모델링 매몰비용을 감수하면서까지 재건축으로 선회할 필요가 없다는 인식이 확산되면서다.
23일 한국리모델링협회에 따르면 지난달 기준 전국 공동주택 리모델링 사업 추진 단지는 153개단지, 12만1520가구로 집계됐다. 지역별로는 무려 145개단지가 수도권에 위치해 있다.
한동안 리모델링 단지는 정부와 서울시 등 재건축 활성화 정책에 따라 규제 완화책이 발표될 때마다 부침을 겪었다. 도심 내 주택공급을 위해 재건축·재개발에 대한 안전진단 완화 및 용적률 인센티브 정책이 발표될 때마다 리모델링 단지에선 사업을 접고 재건축을 추진하자는 목소리가 나오면서 혼란을 겪은 것이다.
그러나 최근 급격한 공사비 증가에 따라 재건축에 대한 사업성이 악화되자 추진 중이던 리모델링 사업에 속도를 내는 것이 유리하다는 판단이 나오고 있다.
예상 사업비 약 1조5000억원 규모로 서울의 리모델링 사업 대어로 꼽히는 동작구 이수극동·우성2·3단지는 지난 6월 포스코이앤씨·현대건설·현대엔지니어링·SK에코플랜트 컨소시엄을 우선협상대상자로 지정하고 올해 10월 총회를 개최해 시공사로 선정할 계획이다.
향후 인근 신동아4차까지 통합해 리모델링하게 되면 기존 4397가구에서 5054가구 지어지게 된다. 리모델링으로 늘어난 가구수는 일반분양으로 공급돼 분담금을 낮추는 데 활용된다.
신이나 이수극동·우성2·3단지 리모델링 조합장은 “올해 1월 준공한 송파더플래티넘 아파트를 보면 리모델링인데도 신축과 맞먹는 높은 완성도로 지어졌다”며 “재건축이 리모델링보다 완성도가 높다는 기존 인식을 뒤바꾼 것”이라고 설명했다.
이어 “한때 재건축 관련 정책이 쏟아지며 사업을 잘 추진하던 리모델링 단지들도 흔들리긴 했지만, 실제 적용 가능성에 대한 분석을 해보니 기존 사업을 빠르게 추진하는 게 낫다는 판단을 했다”며 “용적률 230%가 넘어간 단지들 중 리모델링을 접고 재건축으로 선회한 곳은 없다”고 말했다.
이 밖에도 1707가구 규모의 성동구 금호벽산 아파트와 120가구 규모 송파구 문정현대 아파트는 서울시 건축심의를 조건부 의결로 통과했다. 경기도에서는 광명시 철산한신아파트가 건축위원회 심의를 통과한 바 있다.
건설사의 수주 소식도 들려온다. 지난 5월 삼성물산이 서초구 잠원강변아파트 리모델링 시공사로 선정된 이후 지난달 포스코이앤씨가 영등포구 대원아파트(더샵 아트리오) 리모델링 사업을 수주했다.
신동우 한국리모델링융합학회장(아주대 교수)은 “사실상 재건축 선회가 가능한 기존 리모델링 추진 단지들은 일부에 불과하다”며 “재건축과 리모델링 사업에 대해선 면밀한 분석이 필요하다”고 설명했다.
그러면서 “공사비나 부동산 시세에 대한 문제는 재건축, 리모델링에 똑같이 적용된다. 다만 리모델링은 지자체에서 마음만 먹으면 가구수 증가를 위한 용적률을 30~40%까지 올려줄 수 있어 오래된 아파트나 공동주택을 재정비하기 유리하다”며 “학회에서도 하반기 중으로 리모델링 사업성에 대한 분석을 제공하는 서비스를 시작하려고 한다”고 덧붙였다.
