글로벌 종합 부동산서비스 회사 JLL코리아가 최근 발행한 '2024년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향' 보고서에 따르면, 올해 2분기 국내 오피스 투자시장의 거래 금액은 약 1조8785억원으로 나타났다. 대부분의 거래는 강남권역(GBD)에서 이뤄졌다.
지난 2022년에 시장에 나왔던 아이콘역삼이 약 2043억원에 캐피탈랜드자산운용에서 캡스톤자산운용으로 소유권이 이전됐으며, 케이리츠투자운용이 보유했던 케이플라츠 신논현이 약 825억원에 듀오정보에 매각됐다. 코람코자산운용이 보유했던 GS건설 서초타워는 약 2023억원에 신한리츠운용으로 손바뀜했고, 신한리츠운용이 보유했던 테헤란로 위워크타워가 약 1470억원에 현진그룹에게 매각됐다.
오피스 시장 매도자와 매수자 간의 희망가격 격차가 커지면서 거래에 소요되는시간도 점차 늘어나는 분위기다. 만기가 여유있게 남은 자산들도 서둘러 매각을 추진하는 상황이다.
또한 재무적 투자자(FI)들은 금리인상의 여파로 다소 보수적인 기조를 보이고 있는 반면, 전략적 투자자(SI)들은 사옥 확보를 목적으로 적극적으로 매수에 나서고 있다. 현대차그룹은 스케일타워 매입을 시작으로 상업용 부동산 시장에 추가 투자 가능성이 점쳐진다. 표류 중인 신사옥 GBC사업을 포함해 신규 공급이 매우 제한적인 상황을 고려할 때, 자금력과 수요를 갖춘 SI들의 영향력은 지속될 것으로 전망된다.
서울 A급오피스 임대차 시장은 여전히 수요 대비 공급이 부족한 상태로, 2분기 공실률은 지난 분기 대비 112 bp(1bp=0.01%p) 하락한 2.5%를 기록했다. 신축 여의도 TP타워(옛 사학연금빌딩) 입주가 본격화된 것이 직전 분기 대비 공실률 하락에 크게 기여했다.
하반기부터는 오는 2026년까지 도심(CBD)·강남(GBD)·여의도(YBD) 3대 권역에 신규 A급 오피스 공급이 없기 때문에, 한동안 낮은 공실률을 유지할 것으로 보고서는 예측했다. A급 빌딩에 대형 공실 등 공간을 찾기는 쉽지 않기 때문에 한개 층 이상을 임차 중인 임차인들은 이전보다는 재계약을 선택하는 경우가 빈번하게 나타났다. 현재 여의도IFC에 임차 중인 메리츠증권이 지난 2분기 계약 만기에 재계약을 결정했다.
하반기에는 CBD에 2개의 B급 오피스가 신규 공급될 예정이며, 3대 권역을 제외한 기타 권역에서 마곡 원그로브(CP4)와 같은 대형 오피스가 신규 공급될 예정이다. 심혜원 JLL코리아 리서치팀장은 "서울 내 임차가 가능한 공간이 매우 제한적인 현재 상황에서 해결책이 될 수 있을 것"이라고 전했다.
2분기 서울 A급 오피스의 실질임대료는 3.3㎡당 13만8800원으로 전분기 대비 1.2%, 전년 동기 대비 7.1% 상승했다. 지난 해까지 전년 동기 대비 두 자릿수 상승세를 보였던 서울의 실질임대료는 올해 한자릿수로 줄어든 상태다. 계절적 요인이 이미 반영된 연초의 상승분을 고려하면 남은 하반기 동안 임대료 상승폭이 예전처럼 크지 않을 것으로 예상된다.
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