전세사기 막기 위해 공인중개사 설명 의무 강화
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오는 10일부터 임대차 계약을 할 때 공인중개사는 임차인에게 임대인의 체납 세금을 확인해줘야 하는 등 설명 의무가 강화된다. 전세사기를 막기 위해 공인중개사의 책임을 강화하는 내용의 공인중개사법 시행령·시행규칙 개정안이 시행되면서다. 임차인의 안심 거래를 위해 공인중개사에게 요구할 수 있는 정보와 내용을 문답으로 정리했다.
―임대차 계약 이전에 거래 주택과 관련해 공인중개사한테 어떤 설명을 들을 수 있나?
“공인중개사는 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물(거래 주택)의 선순위 권리관계를 임차인에게 자세히 확인·설명해야 한다. 등기사항증명서(등기부등본), 토지대장, 건축물대장 등 일반에 공개된 정보 외에도 공인중개사는 임대인이 제출하거나 열람에 동의한 확정일자 부여현황 정보, 국세 및 지방세 체납 정보, 전입세대 확인서를 확인해 임차인에게 자신의 보증금과 관련된 선순위 권리관계를 설명해야 한다. 이는 최악의 경우 주택이 나중에 경매에 넘어갔을 때 임차인이 자신의 보증금을 지킬 수 있을지 판단하는 데 도움이 된다.”
―선순위에서 밀려도 보증금을 일부 보호받을 수 있는 최우선 변제금 제도도 있지 않나.
“공인중개사는 담보 설정 순위와 관계없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위와 최우선 변제금도 임차인에게 설명해야 한다. 소액 임대차 적용 범위와 최우선 변제금 액수가 거래 주택과 지역에 따라 제각각인 만큼 임차인 당사자에게 맞는 정보를 제공해야 한다. 주택임대차보호법에 따라 현재 최우선 변제금 대상은 서울의 경우 보증금 1억6500만원 이하, 세종·용인·화성 등은 1억4500만원 이하여야 ‘소액 임차인’으로 분류된다. 최우선 변제금 범위는 서울 5500만원 이하, 세종·용인·화성 등은 4800만원 이하다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억6500만원인 전세의 경우, 최우선 변제권을 행사할 수 있지만 최대 5500만원만 보호받을 수 있다. 임대사업자에겐 전세보증보험 가입 의무가 있다는 점도 세입자에게 함께 알려줘야 한다.”
―관리비 액수도 미리 설명받을 수 있다던데.
“공인중개사는 임대인한테 확인한 관리비 총액(직전 1년 월평균으로 산출)과 관리비에 포함된 비목(전기료, 수도료 등), 부과 방식을 안내해야 한다. 임대인이 월세 일부를 관리비에 전가하는 등의 부작용을 미리 예방하고 관리비 분쟁 소지를 차단한다는 취지다.”
―공인중개사가 관련 정보를 설명했다는 증빙을 어떻게 하나?
“공인중개사가 확인·설명한 내용은 ‘중개대상물 확인·설명서’에 명기하고, 공인중개사·임대인·임차인이 함께 확인하고 서명해야 한다. 확인서 작성을 하지 않거나 나눠주지 않으면 공인중개사는 6개월 이내 업무정지 조처를 받을 수 있다. 관련 설명을 공인중개사가 성실하거나 정확하게 하지 않을 경우 6개월 이내 자격정지, 500만원 이하의 과태료도 부과된다.”
