수요 제한·보증금 인수 등 걸림돌
최근 경매 시장 분위기가 살아나며 아파트 낙찰률이 높아지고 있지만, 여전히 단독주택은 수도권 내 물건도 여러 차례 유찰이 흔한 분위기다. 경기 가평에서는 2억원대 감정가의 단독주택의 최저 입찰 가격이 반값 수준으로 떨어지는 사례도 나왔다. 해당 물건은 잇단 유찰에 입찰 가격이 내려도 제한된 수요, 보증금 문제 등으로 새 주인이 나타나지 않는 것으로 분석된다.
24일 경·공매 데이터 업체 지지옥션에 따르면 이날 의정부지방법원 남양주 지원에는 경기 가평군 소재 한 단독주택이 3회차 경매에 나온다. 이 주택은 건물면적 91㎡, 토지면적 322㎡ 규모로 감정가는 2억6590만원이다. 앞서 2차례의 경매에서 유찰되며 이번 회차의 최저 입찰가는 감정가의 49%인 1억3029만원이다.
건물 1층 면적이 66㎡, 2층이 25㎡ 정도 되는 2층 구조의 철근콘크리트 주택으로 인근에는 전원주택과 풀빌라 펜션, 농경지 등이 있다. 가평군 상면에 위치한 수목원으로부터는 북서측 인근에 있다. 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장도 있지만 운행 횟수 등을 감안하면 대중교통 사정이 편하지 않은 편이다.
건축물 현황에 따르면 사용승인 일자가 2020년 7월로 지은 지 4년가량 된 신축 건물이다. 수성페인팅과 징크 판넬로 마감돼 있으며, 앞마당이 널찍해 옥외에 자동차 1대를 주차할 수 있다.
다만 해당 물건은 대항력과 확정일자가 있는 선순위 임차인이 강제경매를 신청했다. 보증금이 2억6500만원인데, 이보다 높게 낙찰돼야 채권자가 전액을 우선 배당받을 수 있다.
그런데 감정 가격이 2억6590만원으로, 보증금 이하 가격에서 팔릴 가능성이 높다. 이때 임차인이 배당받지 못하는 보증금까지 인수하면, 유찰을 번복해 최저 입찰가격이 계속 내려간다고 하더라도 결국 낙찰자는 2억6500만원 이상의 비용이 든다.
강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “선순위 임차인이 경매 신청을 한 사례”라며 “보증금을 인수해야 하는 점을 고려하면 감정가를 주고 매수하는 것과 다름없어, 해당 물건이 두 번 유찰된 것으로 보인다”고 말했다.
또한 부동산 가격 회복에 힘입어 아파트 낙찰률과 달리, 단독주택은 여전히 썰렁한 분위기다. 지지옥션에 따르면 지난달 전국 아파트 낙찰가율은 전달(85.4%)에 비해 1.3%포인트 오른 86.7%를 기록했다. 이는 2022년 7월(90.6%) 이후 23개월 만에 최고치다. 특히 서울 아파트 낙찰가율은 전달(89.1%)에 비해 3.8%포인트 상승한 92.9%까지 치솟았는데 이는 2022년 8월(93.7%) 이후 1년 10개월 만에 가장 높은 수준이다.
반면 가평군 주택 경매 통계를 보면 직전 6개월간 매각가율은 평균 63.9%, 매각율은 30.8%에 그쳤다. 경쟁률은 평균 2.3명이었다. 지난달만 보면 주택은 총 3건이 매각돼, 매각율은 43%에 그쳤고 매각가율은 66% 수준이었다.
이번 물건 인근에 매각된 경매 사례를 봐도 응찰자가 그리 많지는 않았다. 1차례 유찰돼 최저 입찰가가 감정가의 70%였던 가평군 상면 연하리에 있는 한 주택은 2명이 응찰, 감정가의 73.4%에 매각됐다. 가평군 상면 행현리에 위치한 주택은 2차례 유찰돼 최저 입찰가가 49% 수준으로 떨어졌는데, 단 2명이 응찰하며 감정가의 64.7%에 낙찰됐다.
강 소장은 “세컨드하우스 등의 수요에 한계가 있는 데다, 특히 이 물건은 선순위 보증금을 인수해야 한다”며 “서울 내 물건 대비 가격 경쟁력은 강하지만 반대로 수요가 제한적이라는 것”이라고 말했다. 고은결 기자
