DSR 2단계 가산금리 0.38 → 0.75%로
대출 한도 최대 9%까지 줄어들 전망
연간 가계대출 증가율 규제 가동
은행권 금리 더 끌어올릴 가능성
청약 월 납입금 10만 → 25만원 확대
출산하면 특별공급 1회 추가 허용
신혼특공 물량 중 '신생아 우선' 늘어나
올 하반기 달라지는 부동산 제도 중에서 가장 관심을 끄는 건 대출 규제다. 오는 9월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행에 따른 가산금리가 0.38%에서 0.75%로 상승할 예정이다. 대출 한도는 최대 9%까지 줄어들 전망이다. ‘가계대출 증가율 규제’도 내 집 마련에서 ‘암초’로 나타나고 있다. 연초 은행권이 금융당국에 제출한 가계대출 증가율(2~3%)을 대부분의 시중은행이 채운 상태다. 금융당국이 국내총생산(GDP) 명목증가율(4.7%) 이내에서 전체 가계대출 증가율을 관리하겠다는 방침을 밝히자 국민·하나은행 등 주요 은행은 일제히 금리를 인상했다. 사실상 대출이 중단됐던 2021년만큼은 아니지만, 은행권이 대출 증가세를 조절하기 위해 금리를 더 끌어올릴 것이란 전망도 나오고 있다.
하지만 신생아를 뒀다면 올 하반기 내 집 마련은 쉬워진다. 신생아 특례대출 등 정책자금 대출은 스트레스 DSR 규제에 해당하지 않는다. 생애 한 번만 허용된 특별공급 당첨은 출산 때 1회 더 허용된다. 민간분양은 신혼부부 특별공급 물량 자체도 확대될 뿐 아니라 신혼 특공 물량 내 신생아 우선 공급 비율도 20%에서 35%로 늘어난다. 공공분양 맞벌이 소득 기준도 미혼 대비 두 배(도시근로자 월평균 소득의 200%)로 확대되면서 청약에 뛰어들 기회가 더 주어질 예정이다.
◆9월부터 주담대 3000만원 확 줄어든다
10일 금융당국의 스트레스 DSR 2단계 규제에 따르면 연봉이 8000만원인 근로자의 주택담보대출 한도는 40년 만기 원리금균등분할상환 때 6억4500만원에서 9월부턴 6억1200만원으로 줄어든다. 지난 5월 은행권 신규 주택담보대출 취급액의 평균 금리(연 3.91%)를 기준으로 추산한 금액이다. 내년 초 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 5억9500만원까지 축소된다. 연봉 1억원이면 주택담보대출 한도가 8억900만원에서 9월부턴 7억6500만원으로, 내년 초에는 7억3800만원으로 대폭 줄어든다.금융당국의 가계대출 증가율 규제도 매수 때 고려할 변수로 꼽힌다. 가계대출 증가율 규제는 은행이 연초 제출한 연간 가계대출 증가율을 넘어서지 않게 관리하는 제도다. 2021년 하반기에는 당시 목표한 증가율(7% 안팎)을 대부분의 은행이 넘어서면서 대출이 일시 중단되는 일이 벌어졌다. 당시 부동산 거래량이 급감한 이유다.
올해 개별은행이 계획한 목표치는 2%로 이미 국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 은행의 가계대출 잔액은 작년 말보다 2.3% 증가해 이미 넘어선 상태다. 금융당국은 지난 3일 17개 국내은행 부행장을 소집해 1·2금융을 포함한 전체 가계대출 증가율을 GDP 명목증가율인 4.7% 안에서 관리하겠다는 방침을 밝히고 현장 점검에 나섰다. 금리 하락 기대와 집값 상승 전망 등이 겹치면서 최근 가계대출 증가세가 가파른 것으로 전해진다. 은행 관계자는 “기존 주담대의 원리금이 상환되고 있기 때문에 그 자금 한도 안에서 대출을 내주는 방향으로 속도를 조절하게 될 것”이라며 “증가율 규제와 관련한 당국의 스탠스가 조금씩 바뀌어온 만큼 예전처럼 대출이 일시 중단되지는 않을 것으로 본다”고 말했다.
이 같은 규제 영향 때문에 올 하반기 한국은행의 기준금리 인하를 고려해도 실제 주담대 금리는 쉽게 내려가지 않을 것이라는 게 일반적인 전망이다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “최근 시중은행이 실적 목표치를 달성하기 위해 금리를 3%대 초·중반까지 내려 대출을 내주다 보니 급격하게 늘어난 것으로 보인다”며 “지금처럼 3%대 후반, 4%대 초반에서 주담대 금리가 머무르게 될 것”이라고 예상했다.
◆출산 가정 내 집 마련 기회는 확대
대출 규제와 별개로 출산 가정의 내 집 마련은 쉬워지고 있다. 시세 9억원 이하 주택에 5억원까지 저리로 구입자금을 빌려주는 신생아 특례대출은 스트레스 DSR 규제에 해당하지 않기 때문이다. 오히려 대출 규제가 강화될수록 연 1.6~3.3% 금리의 매력은 부각될 전망이다. 특히 소득 기준이 첫 출시 때 1억3000만원에서 2억5000만원으로 상향되면서 수혜 대상이 확대됐다. 다만 40년 만기까지 가능한 일반 주택담보대출과 달리 30년 만기로 매월 부담하는 원리금 상환액은 적지 않다는 점도 고려해야 한다.출산 가정의 청약 기회는 더 많아졌다. 지난 3월부터 부부가 개별 청약을 넣을 수 있게 됐다. 올 하반기부턴 기존에 특별공급으로 당첨된 적이 있어도 자녀를 낳으면 한 번 더 당첨이 가능해졌다. 다만 기존에 살던 집을 처분해야 한다는 조건이 붙는다.
추가 당첨이 가능한 특별공급 유형은 신생아와 신혼부부, 다자녀, 노부모 등이다. 특별공급 때 배우자뿐 아니라 본인의 당첨 이력도 제외된다. 혼인신고하면 배우자의 청약통장 가입 기간과 합산할 수 있어서 미혼일 때보다 기혼일 때 더 유리해졌다.
신혼부부에게 우선 배정되는 물량 자체도 늘어난다. 민간분양에서 신혼부부 특별공급은 전체 특별공급 물량의 18%에서 23%로 확대되며, 이 중 신생아 우선 공급 비율은 20%에서 35%로 증가한다. 공공분양 때도 맞벌이 소득 기준이 미혼 대비 두 배(도시근로자 월평균 소득의 200%)로 확대된다.
청약저축 납입액이 월 10만원에서 25만원으로 늘어나며 젊은 층에 기회가 더 주어질 전망이다. 공공주택 청약 때 청약저축 저축총액 순으로 우선공급이 이뤄진다. 기존엔 당첨선(동작구 수도방위사령부 2550만원)을 채우려면 20년 이상 납입해야 했지만 앞으론 젊은 부부의 경우 더 빠르게 저축액을 늘릴 수 있게 된다.
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