공공·민간 데이터 시스템화로
눈에 안 띄던 우량현장 찾아내
논산·정읍 분양흥행 대표적 성과
최근 소셜 빅데이터 AI플랫폼 도입
적정 분양시점과 분양가격 도출
AI고도화땐 정확한 예측 가능해져 최일용 대우건설 주택건축사업본부 상무는 건설업계에서 '빅데이터 전도사'로 불린다. 남들이 이른바 '감'으로 주택사업을 할 때 대우건설은 13년 전부터 아파트 분양에 빅데이터를 접목하는 혁신을 진행 중이다. 최 상무는 도입 때부터 팀원들과 함께 현재까지 빅데이터를 통한 분양 프로세스 혁신을 주도하고 있는 인물이다.
초기만 해도 주택사업에 '빅데이터'가 무슨 필요가 있느냐는 다른 업체의 시선도 적지 않았다. 빅데이터 구축을 위해 수많은 데이터를 아르바이트까지 써가며 엑셀로 옮기는 작업도 했다는 후문이다. 하지만 현재는 다른 업체에서 잇따라 비슷한 시스템을 도입했거나 검토 중이다.
대우건설의 한발 앞선 혁신은 성과로 나타나고 있다. 한 예로 빅데이터를 토대로 '전략사업지 시스템'을 10년 넘게 가동하면서 전북 정읍, 충남 논산 등 다른 업체가 거들떠보지 않는 우량 사업지들을 발굴해 내는 성과도 거뒀다. 최 상무는 8일 파이낸셜뉴스와 인터뷰에서 "문제의식이 없으면 기술 도입 등 혁신을 할 수 없다"며 "빅데이터와 주택의 결합은 앞으로 계속 진화할 것"이라고 전망했다.
다음은 최 상무와 일문일답.
―빅데이터를 주택사업에 접목한 계기는.
▲주택사업은 미래를 예측하는 것이 중요하다. 땅을 매입하고 분양까지 길면 10년이 걸린다. 수주 단계와 분양이 이뤄지는 시점이 다르다. 예측 가능 없이는 사업이 실패하기 쉽다. 이 같은 문제의식하에 빅데이터를 활용하게 됐다. 어떤 데이터가 필요한지 고민했고, 13년이 흘렀다.
―현재 대우건설의 수준은.
▲공공은 물론 민간 등 수많은 데이터를 시스템화했고, 이를 활용해 미래 시장을 분석·예측하고 있다. 아울러 이 같은 빅데이터를 해석하는 능력이 매우 중요하다. 해석에는 노하우가 필요하다. 대우건설은 '월등히 뛰어나다'고 자신하고 있다. 건설사 '빅5'만 놓고 봐도 우리 회사의 아파트 공급물량은 상당이 많다. 반면 미분양 물량은 공급량 대비 상대적으로 적은 것이 단적인 사례다.
―10년 넘게 '전략사업지' 시스템을 가동하고 있다는데.
▲전략사업지 시스템을 통해 타사들이 눈여겨보지 않는 우량 현장들을 발굴해 내고 있다. 전국의 240개 시·군·구를 대상으로 분석한다. 이때 6개 지표를 활용해 시장을 전망한 뒤 매 분기별로 전략사업지를 선정한다. 그럼 사업부서에서 이 지표를 보고 수주 및 분양 등에 활용하고 있다. 원래 전략사업지는 1년에 1회 했다. 이후 반기 2회로 바뀌었고, 현재는 매 분기에 하고 있다.
―전략사업지 시스템을 통한 성과는.
▲지난 2023년 전북 정읍과 충남 논산 아파트 분양이 대표적인 예이다. 이들 지역은 소도시로 타사들이 눈여겨보지 않았던 곳이다. 하지만 빅데이터를 통해 가능성이 있다고 판단했고, 결과도 양호했다. 정읍은 지역 내 역대 최다 청약접수 기록도 세웠다. 이 외에 경산·밀양·경주 등 소도시 틈새시장도 공략해 분양에 성공했다.
―전략사업지 선택할 때 활용지표는.
▲6개 지표 가운데 3개 핵심지표를 말하면 우선 '매매가 대비 전세가 비율'이다. 또 당해 연도 준공 물량과 당월의 미분양 물량 등이 해당된다. 전세가 비율이 중요한데 지방의 경우 60%가량이면 전세 대신 매매를 선택하는 수요가 적지 않다는 의미다. 서울 등 수도권 주요 지역은 전세가율이 45%만 되면 전세보다 매매를 택한다. 최근 서울 아파트 시장이 살아나고 있는 것도 준공 물량이 줄어드는 가운데 전세가격이 많이 올랐기 때문이다.
―최근 소셜 빅데이터 'AI 플랫폼'도 도입했다는데.
▲시·군·구별 심리 사이클을 분석해 적정 분양시점을 판단하고 있다. 단지별 가격예측 분석 알고리즘도 개발해 1차 분양가를 산정한 뒤 이를 토대로 적정 분양가를 도출해 내고 있다. 구글·네이버·다음 등의 검색량도 비교 분석해 해당 사업장에 대한 관심이 어느 정도인지, 아울러 누가 관심을 갖는지 등을 조사해 사업에 활용하고 있다. 빅데이터 관련 담당 직원은 약 10명인데 이들 외에도 마케팅 직원들이 현장에서 수집한 정보와 데이터를 지금도 수시로 데이터화하고 있다.
―대우건설 빅데이터로 본 시장 전망은.
▲서울은 공급량이 절대적으로 부족하다는 게 빅데이터의 결론이다. 전세가 비율이 45% 넘는 지역도 늘고 있어 가격이 올라갈 수밖에 없을 것으로 보인다. 수도권 및 지방 광역시 주요 거점지역은 노후주택 비율이 늘면서 신규 주택시장은 양호할 것으로 전망하고 있다. 반면 지방(광역시 제외)은 공급과잉으로 고전할 것으로 보인다.
―앞으로 계획은.
▲인공지능(AI) 기술을 본격적으로 접목하는 것이다. 지금은 초기 단계다. 여기에 딥러닝 기술까지 넣으면 더 정확한 예측이 가능하다. 즉 현재의 가치는 이 정도이지만 개발계획이 반영되면 미래가치가 어느 정도 될지 가능해지게 된다. 대우건설의 혁신은 계속 진행될 것이다.
―주택사업 혁신을 주도하면서 느낀 점은.
▲부동산은 예측이 중요한데 사람마다 시각이 다르다. 하지만 데이터 양이 많으면 객관적인 전망이 가능하다. 대우건설은 경쟁사 대비 압도적 데이터 양을 보유하고 있다고 생각한다. 아울러 기술혁신은 조직원들이 문제의식을 갖고 있어야 한다. 문제의식이 없으면 혁신도 없다. 대우건설은 오랜 경험을 갖고 있는 마케팅 조직원을 많이 보유하고 있다. 분양에 성공한 경험 못지않게 실패한 경험도 많다. 실패 사례를 바탕으로 데이터에 나타나지 않는 오류도 발견해서 다음 사업에 반영해 나가고 있다. 대우건설이 주택사업에서 후발주자였지만 리스크를 줄이면서 '주택 명가'로 성장할 수 있었던 배경이다.
