서울 아파트 전세가격이 59주 연속 오르고 있습니다. 아파트 매매 거래량도 지난 5월 5000건(신고일 기준)을 돌파했습니다. 매매가격도 15주 연속 상승하고 있다고 합니다.
반면 빌라와 오피스텔 등은 사기 여파로 전세를 꺼리면서 공급도 크게 줄고 있습니다. 전세를 살고자 하는 분들은 아파트만 선호하고 있고, 결국 아파트값은 계속 우상향 곡선을 그릴 수 있다는 전망도 나오고 있습니다.
59주 상승 전세가...'앞으로 더 오른다?'
문제는 전세가격이 앞으로 더 오를 가능성이 크다는 겁니다. 이번 달부터 지난 2020년 시행된 계약갱신청구권의 4년 만기가 도래해 전셋값 상승 압박이 더욱 거세질 것이 뻔하기 때문입니다. 올 연말까지 6만4309가구가 해당된다고 하는 데요. 하반기 아파트 전체 거래량의 10%가 넘는 수준입니다.
여기에 1기 신도시 선도지구 사업이 연말까지 확정되면 내년부터 또 대규모 전세수요가 발생하게 됩니다. 문제는 공급이 부족하다는 겁니다. 지난해 이미 착공실적이 반토막 났는데, 올해는 부동산 금융 부실 정리 때문에 인허가까지 크게 줄고 있습니다.
공사비 폭등으로 재개발·재건축 단지들도 사업성 때문에 주춤하고 있고, 결국 아파트 공급은 향후 2~3년간 계속 줄어들 것이 뻔합니다. 설상가상으로 공공주택 건설마저 건설사 외면으로 거의 진행이 안되고 있는 것이 현실입니다.
대출받아 전세 연장....주거사다리는 '내집'
그렇다면 또 전세대출을 받더라도 서울에서 계속 전세를 살아야 할까요. 예전에는 새 아파트 분양가격이 주변 시세보다 저렴해서 입주할 때 재산가치 상승을 기대할 수 있었습니다.
하지만 최근에는 공사비 폭등으로 분양가가 주변시세보다 더 비싸졌습니다. 결국 실수요자가 아니면 분양을 받을 필요가 없는 시대가 됐습니다. 기준금리가 인하된다고 해서 아파트 분양가격이 떨어질 가능성은 없습니다. 오히려 부동산 투자 열풍이 살아나서 아파트 가격은 더 오를 것이 확실합니다.
이런 상황에서 대출을 받아 전세를 2년 연장하면 2년간 전세자금은 묶여버리고, 대출 받은 돈에 대한 이자는 고금리 상태로 계속 내야합니다. 반면 아파트값은 꾸준히 상승할 것으로 보입니다.
서울의 경우 아파트값 상승세가 강북으로 확산될 것으로 보이고, 경기도의 경우 1기 신도시 선도지구 사업 이후에도 30만가구 재건축이 끝날 때까지 최소 40년 이상 계속 공급이 모자랄 것이 확실합니다.
인구가 감소해도 서울 아파트 가격이 하락할 가능성은 희박합니다. 오히려 지방만 계속 더 어려워지고, 외지인들은 서울 아파트 매수에 더 많이 나설 것으로 보입니다.
지금 전세자금 대출을 받아서 갱신을 하는 것보다 서울이나 경기도 교통 호재지역에 조금 비싸더라도 신축이든 구축이든 내집마련을 해야 하는 시점입니다. 주거 사다리는 이제 전세자금이 아니고 바로 내집이 주거 사다리입니다.
/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수
※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.
