가계부채 증가와 고분양가를 잡기 위한 정부의 이번 조치에 대해 우려의 시각도 나오고 있다. 선분양제하에서 중도금 집단대출의 경우 건설자금 성격이 강하다. 건설자금인 중도금 집단대출 보증 강화가 여러 문제를 낳을 수 있다는 것이 그것이다.
현재 정부는 중도금 집단대출을 가계부채로 보고 있다. 중도금 집단대출의 경우 입주 시점에 개인부채로 전환된다. 하지만 아파트 공사기간에는 건설자금에 소요되는 자금으로 사용되는 것이 현실이다.
우선 우려되는 것은 부채의 질을 악화시킬 수 있다는 점이다. 분양가가 9억원을 넘거나 중도금 대출보증한도가 넘어서게 돼 도시주택보증공사(HUG)의 중도금 대출보증이 불가능하게 되면 건설사가 직접 보증을 하거나 개인이 직접 보증을 받을 수밖에 없다.
문제는 두 경우 모두 HUG가 보증을 할 때보다 대출금리가 상승하게 된다는 점이다. 현재 중견 건설사들은 사업장마다 다소 차이는 있지만 HUG 보증 사업장의 경우 연간 3% 초반대의 금리가 적용된다. 하지만 건설 업계에서는 시공사 직접 보증 형태로 바뀌면 대출금리는 0.5%포인트 이상 상승할 것으로 예상하고 있다. 만약 개인이 직접 대출을 받거나 저축은행 등 제2금융권에서 대출을 받을 경우 금리는 1%포인트 이상 상승할 것으로 예상하고 있다.
결국 HUG의 보증을 받지 못할 경우 개인의 이자 부담이 더 높아지는 셈이다. 예컨대 중도금 6억원을 3개월마다 1억원씩 대출받는다고 가정하면 금리가 연 3.2%일 때는 총 2,160만원의 이자를 부담해야 한다. 하지만 금리가 0.5%포인트 올라가면 337만원, 1%포인트 상승하면 675만원 정도의 이자가 추가로 발생하게 된다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “HUG가 아닌 건설사 연대보증 시 1금융권은 0.5~0.7%포인트, 2금융권은 1%포인트 증가할 것으로 주택 업계는 예상하고 있다”며 “금리 부담이 오히려 늘어날 가능성 있다”고 지적했다.
중도금이 아파트 공사비로 사용되는 현실을 고려하면 중도금 대출보증 제한이 결국 건설사들의 주택공급 감소로 이어질 우려도 제기된다. 보증 제한으로 수요가 감소하게 되면 서울, 수도권 인기 신도시, 부산 이외의 비인기 지역의 미분양 가능성이 커지고 중도금을 이용한 자금조달이 힘겨워지면 건설사가 아예 공급을 포기할 수 있다는 지적이다.
