서울과 수도권 부동산 시장이 반등할 조짐을 보이지만, 지역은 하락세에서 좀처럼 벗어나지 못하는 상황입니다. 특히 대구는 17개 시·도 중 미분양 물량이 가장 많고, 경북이 그 뒤를 따르고 있습니다. 주택 시장에서는 수도권과 지역 간 뚜렷한 온도 차가 나타나면서 양극화가 커질 것이라는 우려가 나오고 있습니다. 이와 함께 연내 미국 기준금리 인하가 예고되면서 주택 가격에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있습니다. 시사ON에서는 하반기 부동산 시장을 전망해 봅니다.
[김상호 사회자]
지역은 지금 인구가 계속 유출되고 있고 인구가 새로 태어나는 출생률도 감소하고 있습니다. 그럼, 인구가 준다는 얘기인데요. 그러면 주택의 수요도 줄지 않습니까? 이런 상황에서 지역의 부동산 가격 전망, 미래. 짧게 어떻게 보십니까? 떨어진다?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
저는 지금 회복될 가능성이 충분히 있다고 봅니다. 단순히 가구 수나 인구 감소 이야기를 하고 있지만, 1인 가구도 많이 증가하고 있고요. 지역에서 얼마나 산업 생산 기반이 구축되어 새로운 신수요들을 유입할 수 있는 환경이 구축되느냐가 큰 의미가 있을 것 같고요.
또 하나 반드시 말씀드리고 싶은 것은 대구 지역 같은 경우에는 제가 서두에 말씀드린 바와 같이 2025년에 들어서게 되면 충분히 그동안 적체된 매물 부분에 대한 압박에서 벗어날 수 있는 환경이 구축될 것 같습니다. 그렇게 되었을 때 향후에는 전국적으로 서울이나 수도권과 지방을 가리지 않고 분양가는 여러 가지 공사비 증가 등으로 올라갈 수밖에 없는데, 상대적으로 신규 분양에 있어서 지방의 경우에는 기존 주택의 경우에서도 상당히 가성비가 좋습니다. 그런 측면들이 있기 때문에 그런 부분과 관련해서 지방에서도 어느 정도 지금까지 매물 압박만 조금 벗어날 수 있다면 시장에 대한 기대감은 충분히 가져볼 수 있습니다.
그래서 저는 지방의 경우를 너무 부정적으로만 볼 것은 아닌 것 같고요. 또 과거에 대구 지역 같은 경우에는 세종시도 지금 마찬가지입니다만, 전국의 부동산 가격 상승률에서 1, 2위를 다툰 적이 있습니다. 그래서 일단 제일 중요한 것은 지금 굉장히 매물 부분에 대한 압박에서 벗어나는 것이 급선무인 것 같고요. 그 이후에는 시장에서 충분히 수요층들이 몰려들 수 있는 환경을 얼마나 잘 대구시 시정에 반영해서 구축하느냐 이런 부분들을 다 연계해서 복합적으로 생각해야 할 것 같습니다.
[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
대전제는 감소할 수밖에 없습니다. 그런데도 인구만 가지고 주택 수요를 얘기할 수는 없는 부분이고 우리가 과거를 생각해 보면 작은 단칸방에 살다가, 그러다가 이제 90년대 넘어와서는 우리가 원룸에 살았고, 또 원룸에 살던 사람이 오피스텔에 살고 소형 아파트 살다가 지금은 1인 가구도 중형 아파트까지 사는 구조가 돼 있는 거죠. 그래서 이 주택 수요가 굉장히 높아지고 있고요.
그다음에 대구의 주택 수가 얼마나 있냐 하면 한 85만 가구가 있습니다. 이 85만 가구의 주택 연한을 한 50년으로 상환해 보면 1년에 한 1만 7,000가구가 멸실 가구로 돼야 하는 상황이거든요. 그러니까 우리가 인구는 감소합니다마는 앞으로 이 주택 수가 사용 연한에 따라서 멸실되는 걸 생각해 보면 자연 감소가 한 1만 7,000가구가 되는 거고, 여기다가 우리가 주거 상향을 끊임없이 요구하기 때문에 사실은 집은 절대적으로 필요합니다. 그러나 지역별로 도심, 생활이 편리한 곳은 집값이 유지되겠습니다만 비 도심권에는 사실 인구 감소에 의한 가격 측면의 영향을 받을 수밖에 없습니다.
[김상호 사회자]
준공 후 미분양이 굉장히 문제 아니겠습니까? 준공하고 다 했는데 분양이 안 된 이런 상태, 그다음에 프로젝트 파이낸싱 리스크 여전히 있고요. 신규 아파트 물량, 입주 물량이 하반기에도 적지 않다고 합니다. 이 상황 자체가 넉넉해 보이지 않는데 하반기 대구시장 상황, 송 이사님 먼저 전망 잠깐 해주시죠.
[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
하반기 시장을 논하려고 하면 여러 가지 변수들이 매우 많습니다. 그 가운데 대구에서 가장 많은 영향을 주고 있는 것은 뭐냐 하면 미분양이고 입주 물량인 거죠.
입주 물량 한번 살펴보겠습니다. 전국적으로 비교를 해봤는데요. 경기도가 입주 물량이 가장 많습니다. 경기도 입주 물량은 쭉 보게 되면 한 9만 세대 가까이 이어지고 있고요. 그런데 경기도도 9만 세대에서 다시 2026년도에는 한 절반으로 꺾이고, 서울은 2020년에 4만 4,000세대 갔다가 2024년 2만 2,000세대가 입주 물량인데, 2026년도에 서울 입주 물량이 3,500세대로 급감합니다. 우리 대구 한번 볼까요? 대구는 1만 3,000, 1만 6,000세대 가다가 2023년 한 3만 3,000, 2024년에도 2만 4,000세대가 있네요. 그런데 2026년도에 한 5,900호 정도가 입주 물량으로 있습니다.
이걸 생각해 보게 되면 우리가 지금 당장은 어려운 것은 맞습니다마는 주택이, 아파트가 필요하다고 해서 빵처럼 찍어낼 수 있는 게 아니잖아요. 지금 공급한다고 하더라도 2026년도에 공급이 불가능합니다. 그래서 지금 서울, 수도권 쪽에는 서울에 인구가 저렇게 많이 있는데 2026년도 입주 물량이 3,500세대밖에 없다고 하면 올라가는 거죠. 심리가 받침이 되는 겁니다.
그런데 우리 대구 같은 경우에도 이 시장의 변수가 뭐냐 하면, 2024년 입주 물량 2만 4,000세대 가운데 하반기에 남아 있는 물량이 한 1만 세대가 있습니다. 그리고 2025년에 입주할 물량도 1만 세대가 있죠. 그리고 미분양이 한 9,500세대가 있기는 하지만 이 정도는 걱정 안 해도 됩니다. 시간이 지나면 해결될 것 같아요. 그런데 여기서 가장 큰 변수는 뭐냐 하면 하반기에 신규 공급 물량을 얼마나 할 거냐, 이게 굉장히 큰 변수입니다. 신규 공급이 많아지면 많아질수록 지역에서 다 소화하면 좋겠지만, 소화하지 못하면 이게 결국은 또 미분양 증가로 나타나는 거거든요. 결국 미분양 증가는 수요자의 심리를 압박하는 거죠. 지금 당장에 집 살 필요가 없다, 이렇게 나타나기 때문에 하반기의 가장 큰 변수는 시장의 신규 공급 물량이 얼마나 쏟아질 것이냐, 이게 가장 큰 변수라고 보입니다.
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
그동안의 인허가라든지 착공이나 이런 것들이 지금 2, 3년간 많이 줄었기 때문에 2025년부터는 서울, 수도권을 가리지 않고 그다음에 지방의 경우에도 공급 자체의 위축이 예상됩니다. 그중에 제일 중요한 부분은요. 공급을 담당하는 건설업체의 사정이 지금 녹록지 않습니다. 무엇보다도 최근에 많은 뉴스를 통해서 진행 중인 부동산 PF 관련해서 건설업체들이 지금 압박을 많이 받는 상황이고요. 지역의 경우에는 시장이 더욱더 심각한 상황이기 때문에 대구 지역의 수요나 매물 부분이 정리되고 난 뒤라 하더라도 사실 충분한 공급이 뒤따라올 수 있느냐 하는 부분은 건설업체의 사정으로 볼 때 녹록지 않습니다. 그래서 향후에 공급 자체가 시장에서 기대하는 만큼 지방의 경우에는 대기업들이 기피하고 있는 상황이기 때문에 공급이 충분히 뒤따라줄 것이냐 하는 부분은 좀 지켜봐야 하는 상황이고요.
서울 같은 경우에도 지금 정비 사업이라고 해서 재건축이나 재개발 같은 경우에는 서울 도심의 경우에도 공사비 분쟁을 둘러싸고 정지된 경우가 거의 한 40% 가까이 됩니다. 아직도 공사비 부분에 대한 합의점을 이루지 못하고 있는 현장들이 많고요. 심지어는 조합원들의 추가 부담이 너무 클 것을 생각해서 지금 하고 있는 사업 자체를 그냥 중단하자 이런 상황의 갈등도 많이 있는 상황이거든요.
그래서 제가 볼 때는 일단 현재의 수요가 더 늘어날 것이냐, 말 것이냐, 매물이 언제 해소될 것이냐 하는 부분도 중요하지만 향후 2, 3년간을 지켜본다면 공급 자체가 충분히 뒤따르지 않을 수도 있다. 이런 부분에서 수요층들은 아마도 2024년 혹은 2025년부터 금리가 떨어지게 된다면 충분히 자금을 확보할 수 있는 상황의 여건들이 형성되는데, 그에 따른 공급은 녹록지 않기 때문에 전망을 본다면 대구 시내의 시장 상황들도 아마도 수급 상황의 균형점을 향해서 가는 과정에서 어느 정도 가격 회복의 기대감은 장기적으로 볼 때 조금은 가져보셔도 충분하지 않을까 싶습니다.
[김상호 사회자]
송 이사님께서도 지금 하반기 우리 부동산 시장을 움직이는 제일 중요한 변수는 공급 물량의 문제라고 보십니까?
[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
이게 이제 서울과 지방 대구가 다릅니다.
[김상호 사회자]
따뜻한 곳하고 추운 곳하고 다른···
[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
서울에는 절대적인 공급이 부족하기 때문에 공급을 하기 위해서 공급 촉진 정책을 냅니다. 그래도 공급하지 않고 있어요. 왜 안 하고 있습니까? 공급했다가 미분양이 나게 되면 그만큼 큰 리스크를 건설사가 부담해야 하는 거죠. 그런데 서울에는 공급하라고 해도 못 하는 상황이고, 그런데 대구는 사실 사업성이 나가 있는 물량이 상당히 많은 세대가 있습니다. 이 많은 세대가 있는데도 불구하고 지금 금융사에서도 지원해 주겠다고 하지만 건설사에서 사업을 할 수가 없는 겁니다. 미분양이 이렇게 나와 있고, 그런데 이 미분양이 발생한 상태에서 또다시 자금 압박을 받게 되면 건설사들이 어려워지는 거죠. 그래서 서울에 공급 촉진 정책과 지방의 공급 촉진 정책은 달라야 하는 거죠.
[김상호 사회자]
우리는 어떻게 됩니까.
[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
우리는 수요 촉진 정책을 내야 하는 거죠. 수요 촉진 정책을 하게 되면 서울, 수도권에는 이게 촉발로 인해서 부동산이 반등할 수 있는 상황이 됩니다.
[김상호 사회자]
이것은 꼭 짚어봐야 할 것 같아서 질문 하나만 더 드리면 금리 문제입니다. 금리, 미국 연준 금리와 우리 금리가 이제 뗄 수 없이 연동돼 있고요. 이 금리가 부동산에 영향을 많이 끼치는 것은 주지의 사실입니다. 금리가 어떤 방식으로, 금리 향방이 부동산 회복과 어떤 관련이 있는지 두 분께서 의견을 말씀 주실까요?
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
지금 우리 금리 자체가 가지고 있는 상황은요. 예전에도 비추어 보듯이 저금리 시절에는 저금리를 바탕으로 해서 충분히 투자자금을 확보할 수 있기 때문에 부동산 시장에 자금들이 많이 들어왔습니다. 그런데 실질적으로 그 금리 부분은 그동안 대출을 받으신 분들이 주로 서민들이 많았고요. 그분들이 그동안의 대출로 인해서 부담이 큰 상황이었는데 향후에 금리 부분이 현재의 고금리 기조에서 금리가 인하되는 쪽으로 전환된다면 지금 대출을 받으신 분들이나 향후에 대출을 받으실 분들에게는 충분히 내 집 마련의 꿈을 단축하는 그런 부분에 대한 상당히 큰 무기로 작용할 것으로 예상합니다.
그래서 금리 부분에 대한 변동 상황은 계속 지켜봐야 하는데요. 지금 미국의 움직임으로 봐서는 당초 예상보다는 금리 인하 시기가 미국의 여러 가지 물가 안정이라든지 고용률 등을 감안할 때 당겨질 가능성이 점쳐지고 있기 때문에 그런 부분들에 대해서 지역에 계신 분들도 충분히 관심을 두고 지켜봐야 하지 않을까 해서 저는 금리 부분은 그동안은 부동산 시장에서 압박 요인으로 작용해 왔지만, 실질적으로 그 부분과 관련해서 향후에는 부동산 시장에 상당히 긍정적인 자극제로서 활약할 가능성이 크다고 생각하고 있습니다.
[김상호 사회자]
앞으로 호재가 될 가능성이 크다. 송 이사님, 어떻게 보십니까?
[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
금리는 부동산 시장에서 핵심 변수이고 절대 변수입니다. 과거를 생각해 보시면 한국은행의 기준금리가 0.5%로 인하됐었습니다. 0.5%가 상당 기간 이어졌을 때 우리는 어떤 행동을 했습니까? 가만히 있으면 그냥 그 순간에 벼락 거지가 된다는 위기감이 있었기 때문에 젊은 사람들은 주식하고 부동산에 투자하지 않았습니까. 그러다가 지금 고금리로 인해서 부동산 시장이 이렇게 조정을 받는 거죠. 공급 물량만이 다가 아닙니다. 공급은 지방에만 많았지, 서울에는 많지 않았잖아요. 그런데도 서울이 하락했던 이유는 뭡니까? 금리가 높아졌기 때문에 부동산이 하락했던 거고 반면에 이제 금리가 낮아진다면 부동산 시장이 회복할 수 있는 전제조건이 되는 거죠.
[김상호 사회자]
전망을 보면 제일 맨 마지막에 남는 질문은 이거죠. 집 사야 합니까, 말아야 합니까. 지금 상황에서.
[송원배 대구경북 부동산분석학회 이사]
지금 집을 산다는 것은 굉장히 위험하다고 생각합니다, 대부분의 사람이. 위험하다는 전제가 시장에서 암울한 얘기만 있는 거죠. 바닥일 때가 가장 두렵고 암담하기도 합니다. 그러나 어떻게 보면 저는 이게 바닥이라고 보이는 거는 지금 물가가 많이 올랐고 또 건설회사에서는 공사비가 굉장히 많이 상승했습니다. 그다음에 지금 하자가 많이 발생하고 있는데 이 공사 하자가 왜 많이 발생했냐면 공사 기간이 줄기 때문에 공사 비용은 앞으로 연장될 수밖에 없고 그러면 결국은 이게 분양가 상승으로 이어집니다. 지금도 우리가 과거 3년 전에 분양했던 것보다는 공급 가격이 한 30% 올라와 있는데 앞으로는 불과 몇 년 전에 비하면 공사비가 한 50% 상승할 수밖에 없는 구조입니다. 그렇다는 얘기는 신규 분양을 나중에 기다렸다 사기보다는 지금 입주하는 아파트, 지금 미분양 아파트를 산다면 경제적으로는 훨씬 이득이 되겠죠.
[두성규 목민경제정책연구소 대표]
저는 좀 나누어서 생각해 보자면요. 실수요자라고 한다면 굳이 지금 시장 상황을 고려할 때 어느 정도 바닥장이라는 그런 부분들에 대한 인식도 있고 또 지금 시장 상황을 볼 때 그렇게 생각할 수 있기 때문에 저는 자신의 주거 안정성이라든지 그다음에 만족도나 개인적 상황들을 고려해서 충분히 장기적인 관점에서 본다면 빨리 선택하는 것이 적절하다고 봅니다.
1주택자의 경우에는 앞으로 금리 인하 가능성이 크다는 점에서 본다면 자금 조달의 부담이 상당히 줄 수도 있습니다. 그래서 저는 주거 사다리를 적극적으로 상향 조정하는 쪽의 선택을 권하고 싶습니다. 현재의 규모보다 조금 더 안정적인 주거, 더 편안한 주거 쪽으로의 상향 부분들의 선택을 과감히 할 수 있는 기회가 아닌가 이렇게 보고요.
다주택자 같은 경우에는 향후에 금리가 내려간다면 임대소득을 충분히 확충하는 방안에 대한 고민이 필요할 것 같고요. 전반적인 세제 변동 가능성이나 전국의 흐름을 감안한다면 현재 다주택자의 경우 보유 주택 수를 다소 줄이는 쪽으로, 그리고 서울의 전체적인 분위기 자체가 똘똘한 한 채라는 점들을 감안한다면 시장의 흐름에 어느 정도 부응할 수 있는 선택을 적극적으로 권해드리고 싶습니다.
[김상호 사회자]
오늘 두성규 목민경제정책연구소 대표, 송원배 대구경북 부동산분석학회 이사 두 분 모시고 빙하기라고 얘기되고 있는 대구·경북 부동산 시장 하반기 전망과 여러 가지 정책적인 문제들에 대해 들었습니다. 두 분 말씀 감사합니다. 오늘 여기서 마치겠습니다. 고맙습니다.
