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요즘보면, 서울 상급지부터 오르기 시작하더니, 서울 중급지, 하급지로 상승 열기가 옮겨가고 있습니다.

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저는 제 경험을 바탕으로 볼 때, 모두가 좋다고 하면 거품이 생긴다고 봅니다. 무슨 이론은 아니지만, 제가 살아오면서 투자하면서 배운 점입니다.

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요즘은 신축 아파트를 모두가 좋다고 합니다. 서울 아파트가 좋다고 합니다. 결국 신축 및 서울 아파트가 모두의 관심을 받으면서 급격히 오르고 있습니다.

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거기에 지난 정부부터 시작된 다주택자 규제로 인해, 여러 채를 가진 사람들이 다주택자 규제를 피하기 위해 1채로 집중하고 있으며,

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1채만 가질 것이라면, 가장 좋은것으로 보유해서 나중에 상승을 더 취한다는 목적으로 점점 하급지나 중급지를 팔고, 본인이 보유한 현금의 최대치로 가장 상급지로 갈아타고 있습니다.(갈아타려고 노력하고 있습니다.)

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이렇게 똘똘이에만 몰리니 보통이나 띨띨이는 점차 수요도 줄고, 매도도 잘 안되는 등 약보합으로 가고 있습니다. 모두가 똘똘한 한채를 외치니, 똘똘하지 않은 것들은 관심 밖으로 밀려서 매수자도 부족하고 가격이 상승하기 어려운 구조입니다.

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다만 보통이나 띨띨이도 투자수요가 없어지니 전세매물을 공급하는 투자자가 빠지게 돼서, 점차 전세매물 감소로 전세는 오르는 중입니다.

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제가 보유한 보통이들은 이미 전세가격이 엄청나게 오르고 있습니다.

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경기 남부에 위치한 제 물건은 1년 전에 1억7800만원에 전세계약 했는데, 벌써 8000만원 올랐네요. 그런데, 매물이 없어서 더 오르고 있는 중입니다.

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다른 곳들도 마찬가지로 전세 폭등? 수준입니다. 저야 감사할 따름인데요.

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인천의 준신축 아파트는 1년 쯤 전에 제가 전세 재계약할 때, 2억3000만원으로 했습니다. 임대사업자라서 5%밖에 못 올리니까요.

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그런데, 지금 딱 1개 전세 매물이 있는데, 2억9500만원이네요. 내년 초에 세입자가 나가시는데, 그때가 되면 과연 전세가 얼마가 되어있을까요~~

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이 물건도 자진말소를 통해서 임대사업자를 해제할 것이고요(이 자진말소를 만들어주신 곳에 감사드립니다.) 그러면 저는 아마도? 현금만 1억원 정도는 더 생길 것 같습니다^^;;

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이런 이유로 인해서, 점점 똘똘이가 급상승 중입니다. 서울, 서울 안에서도 상급지 먼저요.

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이렇게 똘똘이가 인기있어지는 이유는 신축을 선호하는 현상도 일부 있지만, 핵심은 다주택자 규제입니다.

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이렇게, 다주택자 규제로 인해 수요가 왜곡됩니다. 모두가 본인이 가진 자산으로 가장 비싼, 좋은 아파트를 구매하려고 하니까요. 여러 채가 있었더라도, 다주택 규제로 인한 피해가 심하니, 다 팔고 똘똘한 한채로 바꾸는 것이지요.

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문제는 이 왜곡이 전국의 아파트를 모두 폭등하게 만든다는 것입니다. 이는 노무현 정부때에도 한 번 겪었고, 문재인 정부때에도 한 번 겪었습니다.

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당시 두 정부가 다주택자를 규제하기 위해 엄청나게 규제책을 내놓았으니까요.

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원래 자연스러운 시장에서는 비싼 아파트, 중간아파트, 싼 아파트 모두 적당한 수요와 공급을 이루고 있습니다. 그에 맞춰 가격이 세팅되어 있고요. 수많은 거래를 통해서 정해진 금액과 균형입니다. 아래 그림이 쉬운 예입니다.

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위로 갈수록 비싸고, 아래로 갈수록 싼 것입니다.

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비싼 집은 그만큼 돈 많은 사람만 살 수 있기에 수요도 적고요, 싼 집은 그만큼 쉽게 살 수 있기에 수요도 많습니다.

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그런데, 여기서 똘똘한 한채 현상이 나타나면, 위의 균형있는 수요가 왜곡되기 시작합니다. 맨 아래층에 있는 저렴한 집을 사야 하는 사람들이, 영혼까지 끌어모아서 본인들이 살 수 있는, 혹은 사면 안되지만 능력 밖의 집을 사게 됩니다.

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그분들의 기준에서 똘똘한 한채를 구매하는 것이지요.

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중간계층에서도 마찬가지이고, 상위계층에서도 마찬가지입니다.

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이 현상으로 인해, 저렴한 아파트와 중간급 아파트의 수요가 기존 대비 엄청나게 줄어들고, 비싼 아파트의 수요는 기존 대비 엄청나게 늘어나게 됩니다.

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결국 똘똘한 한채 현상으로 인해 비싼 아파트는 원래 균형잡힌 시장에서의 가격(가치)보다 급격하게 오르게 됩니다. 반대로 보통이나 저렴이 아파트는 수요가 감소하여 균형잡힌 시장에서의 가격(가치)보다 급격하게 떨어지게 되는 것입니다.

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문제는 단순히 이 것이 아닙니다.

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똘똘한 한채현상으로 상급지가 비싸지게 되는데, 이러다가 상급지가 너무 비싸져서 더이상 수요가 몰려도 살 수 없을 수준으로 오르면,

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사람들은 본인이 살 수 있는 수준에서 가장 좋은 것을 사려고 하기 때문에, 그 다음 똘똘이로 몰리게 됩니다.

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처음 A 아파트를 사려고 모여들다가, 이게 너무 비싸지면, A- 아파트에 몰리고, 이것도 비싸지면 B 아파트로 몰리고, 이것도 비싸지면 B- 아파트에 몰리는 식입니다.

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결국, 다주택자 규제가 계속 유지되면, 똘똘한 한채가 이어지면서, 전국의 모든 아파트 가격을 올려놓습니다. 전국이 돌아가면서 그 단계마다의 똘똘한 한채가 되는 것입니다.

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노무현 대통령 시절과 문재인 대통령 시절의 주택가격 흐름을 기억해보시면 이해될 것입니다.

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저를 포함한 사람들은 어떻게 그리 과거를, 역사를 빨리 잊는지 모르겠습니다.

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문재인 정부때 똘똘한 한채로 몰려서 전국 순환매로 다 오른 후에 한 방에 떨어질 때 다들 고생해놓고는, 지금 다시 그 모습이 시작되는 것 같습니다.

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노무현 정부 막바지에도 똘똘한 한채...

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문재인 정부 막바지에도 똘똘한 한채...

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똘똘이가 뭐가 문제냐고요?

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모두가 좋다고 하면 거품이 생긴다고 생각합니다.

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지금 모두가 똘똘이로 몰리기에 그 대상들은 본래의 가치보다 비싸지고, 그 비싼가격에 사는 사람들은 결국 나중에 이 규제가 풀리는 등 정상화가 되면, 다시 비싸게 산 집이 원래 가치로 떨어지며 큰 손해를 입게 될 것입니다.

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저는 유튜브를 잘 안보는데 우연히 지나가다가 본 유튜브에서 몇몇 부동산 셀럽분들이 보유 집을 거의 다 팔았다고 자랑?하시는 걸 보았습니다. 전해듣기도 했고요.

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이 분들도 다주택자의 엄중한 규제를 피하다보니, 결국 방법은 1채 보유하면서 가장 좋은 것을 보유하는 것이라고 판단하신 듯 합니다. 똘똘한 한채 혹은 다른 이유일 수도 있습니다.

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저는, 1채는 아무리 올라도 본전이라고 봅니다. 2채 이상 보유해야 돈을 버는 것이라고 생각하고요.

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<관련 글>

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1채는 본전, 2채부터 이익, 무주택자는 손해^^;;

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이런 저의 생각을 바탕으로, 집을 다 팔고 1채만 남겼다, 혹은 무주택자가 됐다는 그런 말씀들로 인해, 평범한 분들이 그에 맞춰서 똘똘한 한채로 몰리는 것이 우려됩니다.

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이렇게 규제를 피하기 위해 유행을 따라 투자하게 되면 피해를 보는 사례가 가장 최근에도 있었습니다.

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