Premium Contents

비선형적인 투자 영역에서 이론이나 강의가 추구하는 선형적인 것들을 찾는다는 것은, 정글에서 직사각형, 정사각형을 찾는 것과 같습니다. 단순하고 간단하게 설명할 수 있어야 한다고들 합니다. 그런데 부동산이나 주식이 금리, 환율, 유동성, 수급 등 한두가지 요인들로 가격 예측이 가능하던가요?

​

복잡계를 단순화하는 것은 이론을 이해하는 단계 정도로 받아들여야 합니다. 이론이나 룰은 많은 경제 환경 요인에 따라 그때 그때 다르게 해석될 수 있습니다.

​

가령 절대 가격으로 본다면 한국 부동산은 너무나 많이 상승한 것이 사실입니다. 그러니 단순하게 가치투자 기준에서 본다면 매수를 하지 않아야 합니다. 하지만 경제 환경 중 몇가지의 전제조건이 바뀌었다면 어떻게 해야할까요. 특히 기본 유동성의 전제가 바뀌었다면요?

​

보통 유동성은 광의통화 M2를 의미합니다.

<한국 M2>

위는 한국의 M2 그래프입니다. 매년 물가상승률 만큼 완만하게 상승하던 곡선은 2020년 즈음 급하게 상승합니다. 코로나 양적완화 때입니다. 이후 2023년 급격한 금리인상으로 잠시 하락합니다. 하지만 지금 현재 어떻습니까? 고금리 상황인데도 불구하고 그래프는 우상향을 가르키고 있습니다.

​

이는 한국에서는 양적긴축이 이뤄지지 않았고, 고금리에도 불구하고 일부 주택담보대출이 지속되었다는 반증입니다. 미국은 일정수준 대차대조표축소를 했고 결과적으로 M2 그래프가 확실하게 꺽이는 모습을 보여줍니다. 한번 심하게 꺽이고 수평을 유지하고 있습니다. 2024년 4월 미국 M2는 4천조를 넘어선 바 있습니다.

​

<미국 M2>

​

아래 제가 항상 언급하는 기울어진욕조모형을 다시 가져와 보겠습니다. 아시다시피 양적완화는 수도꼭지를 개방해서 시장에 돈(유동성)을 쏟아붓는 행위입니다. 유동성은 가격 수위를 높게 밀어올립니다. 한국 부동산과 미국 주식, 부동산은 유동성에 따라 수위가 높아져 가격이 올라갔습니다. 당연한 수순입니다.

이때 저는 이후 유동성이 다시 흡수되는 시점에서 당연히 자산가격이 조정된다고 언급했습니다. 최근까지는 말이죠..

​

2020년 이후 현재까지 자산가격에 가장 큰 영향을 끼친 양적완화로 인한 풍부한 유동성은 양적긴축으로 인해 그 역할이 반대로 큰 영향을 끼칠 것으로 추론했었습니다. 그림에서 보다시피 수도꼭지를 통해 유동성을 다시 흡수하는 것이 양적긴축입니다. 이러면 당연히 글로벌 유동성이 내려가며 개별국가 자산가격 수위도 내려가게 됩니다.

​

하지만 지금 보시다시피 미국도 양적긴축을 천천히 하겠다는 의지를 표명했고, 한국은 아예 양적긴축을 하지도 않았습니다. 그저 고금리(한국은 중금리)를 유지할 뿐이었습니다.

​

이제 부터는 한국의 경우 현재 유동성을 기준에 두고(수용하고) 금리 정책을 할 것으로 보고 있습니다. 현재 유동성이 더 줄어들지 않고 단단한 지면같은 기준으로 넘어간다는 의미입니다.

​

이 부분에서 처음 얘기했던 비선형적인 모습을 볼 수 있습니다. 양적완화 후 고금리 유지로 인해 일정 수준 유동성이 흡수되어야 하는데 한국은 전혀 그렇지 않습니다. 이는 크게 2가지 원인으로 볼 수 있는데요..

​

첫째는 당연히 중앙은행의 양적긴축과 고금리 상황을 견딜 수 있는 그룹이 있다는 것입니다. 자산을 확보하고 있고 자산을 통한 양질의 대출을 일으킬 수 있습니다. 대출에 이미 상당 기간의 이자를 감당할 돈을 따로 떼어 놓던지, 자산에서 나오는 현금흐름으로 이자는 충분히 감당 가능합니다.

​

둘째는 고금리로 인해 현금흐름이 위축되었기 때문에 상환 능력이 없어서 대출을 일으킨 채 간신히 이자만 내고 있는 그룹들입니다. 일부 상환이라도 들어오면 바로 무너져 버리는 취약층입니다. 한국의 대부분 중소기업, 상인들이 여기에 속합니다.

​

이런 이유들로 인해 한국은행이 미국 기준금리를 따라서 금리를 올리기는 커녕 양적긴축도 할 수 없었던 것입니다.

​

이 결과로 한국은 2020년에 풀린 유동성을 흡수하지 않은 채 유동성이 지속적으로 상승할 수 밖에 없는 상황이 돼버린 것입니다.

​

저는 한국은행이 미국 연준을 추종하여 대차대조표축소를 어느 정도 할 줄 알았습니다. 유동성 일부 축소한다면 당연히 한국 부동산 가격 역시 조정이 될 수 밖에 없었습니다. 한국의 기준금리가 중금리에 머물 더라도 연준과 한은의 양적긴축이 시작된다면 유동성 자체의 수위가 낮아지기 때문에 한국 부동산 가격 조정은 확정적이 됩니다.

​

하지만 한은은 긴축을 하지 않았고, 연준도 양적긴축 속도를 늦추고 있는 상황입니다. 사실 이러면 할부를 무한으로 늘리고 물건을 구매한 것과 다를바 없습니다. 양적긴축을 하긴 하지만 시장에 충격을 줄 정도에 이르지 못하는 미미한 수준입니다.