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현실이 되는 부동산 투자

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압구정동, 도곡동, 잠원동, 반포동

입지 좋은 한강변 아파트, 재건축 속도가 가격에 영향

안녕하세요.

현실이 되는 부동산 투자를 지원할 부동산 전문가 수빈안씨(안명숙)입니다.

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우리나라 최고가 아파트 단지는 어디일까요?

강남권 아파트 재건축 속도가 빨라지면서 10년후에는 어디가 될까요?

오늘은 우리나라 고가 아파트의 현주소를 짚어볼까요?

압구정동 재건축 사업 수주전에 건설사들이 사활을 걸고 있다는 뉴스가 보도되었습니다.

단지 규모나 면적도 크지만, 고가 아파트 단지로서의 건설사들의 자존심이 걸린 사안이 될 수 있기 때문이겠죠.

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부동산과 같은 고가 자산 시장은 시장에 따라 그 가치가 변하게 됩니다. 압구정동 현대1차가 입주한1976년부터 14차가 준공된 1987년까지 압구정동은 지금의 주거단지로 면모를 갖추었고 이후 2000년대 중반까지 ‘압구정동 현대아파트’는 우리나라 부촌의 대명사로 자리매김했었죠.​

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그러다가 2000년대 중반 도곡동에 고급 주상복합 대명사가 된 타워팰리스가 선보이면서 고급 아파트의 판도가 흔들렸습니다.

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이미 20년이 넘어선 압구정동 현대아파트는 주차난과 단지내 편의시설이 여전히 예전 수준을 벗어나지 못하는 단점이 있는 반면 타워팰리스는 단지안의 고급 컨시어지 서비스와 차별화된 편의시설을 갖춰 고급 아파트의 새로운 기준을 제시했기 때문이죠.

타워팰리스의 등장은 강남의 인기를 압구정에서 도곡동으로 전환시켰습니다. 부동산 플랫폼 아실의 최고가 아파트 매매사례를 보면 2006년에는 타워팰리스 99평이 53억6천만원으로 가장 비싼 가격에 거래됐고 2007년에는 역시 타워팰리스 90평이 49억원에 팔려 최고가를 기록했습니다.

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2008년 이후 삼성동 아이파크가 준공되고 보다 쾌적하고 주거 시스템이 잘 갖춰진 단지로 수요가 이동하면서 고급아파트는 보다 다양한 수요에 부응한 상품으로 확대되어 갔습니다.

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이후 청담동, 논현동에 고급 빌라형 아파트가 속속 선보이면서 고가 아파트 단지는 입지보다는 차별화된 컨시어지 서비스 및 커뮤니티시설 등에 방점을 두면서 인테리어 고급화에 불을 붙였죠.

그러나 일반적으로 우리나라 고급 아파트 단지의 대명사인 ‘강남아파트’의 중심은 누가 뭐래도 강남구라는 것을 부인할 수 없겠죠?

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실제 최근 10년간 서울 구별 아파트 평당 매매가를 봐도 강남구가 최고의 자리를 내준적 없는 부동의 1위를 지키고 있습니다.

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KB국민은행 자료에 따르면 2013년말 기준 강남구 아파트 평당 매매가는 3,405만원, 2위인 서초구 2,989만원으로 서초구 아파트 평당 가격은 강남구의 88% 수준에 머물고 있습니다. 이후 2020년까지 서초구 아파트 매매 평당가는 강남구의 85~88% 수준을 넘어서지 못했습니다.

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그러나 압구정동 등 강남구내 단지의 재건축 사업이 속도를 내지 못하는 가운데 잠원동, 반포동 등 서초구 구축 아파트가 재건축을 통해 새아파트로 자리매김하면서 서초구와 강남구의 매매가 격차가 좁혀졌어요.

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2021년말 기준 강남구와 서초구 매매 평당가가 91% 수준까지 육박했고, 2022년에는 강남구 매매 평당가 8,942만원, 서초구는 8,648만원으로 97%까지 격차가 좁혀졌습니다.

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최근들어 국민주택규모 고가 아파트 시장도 변화의 움직임이 감지되고 있습니다.

2023년 10월 서초구 반포동 아크로리버파크 펜트하우스 71평이 110억원에 거래되면서 세간의 관심을 집중시켰죠. 국평(전용 84㎡)기준 서울의 매매 최고가 아파트도 43억9500만원에 거래된 아크로리버파크로 조사됐습니다.

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조사 결과 매매 실거래가 상위 '톱 10'에는 서초구 7곳, 성동구 1곳, 강남구 2곳 등으로 서초구가 압도적으로 많았습니다.

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'아크로리버파크'에 이어 2위는 43억원에 팔린 서초구 반포등 '래미안원베일리'가 차지했습니다. 이 외에도 반포동 ‘래미안퍼스티지(36억9500만원·5위)’, 반포동 ‘반포자이(36억원·6위)’, 잠원동 ‘아크로리버뷰신반포(34억9500만원·7위)’ 등이 이름을 올렸습니다.

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성동구 성수동 ‘트리마제’가 43억원에 손바뀜돼 3위를 기록했고 강남구 압구정동 ‘현대14차(37억6000만원·4위)’, 삼성동 ‘래미안라클래시(33억1000만원·10위)’ 순으로 조사됐습니다.

국평 기준 서초구의 실거래가 고가 아파트가 강남구를 앞지른 것은 재건축 속도의 차이라는 점을 부인할 수 없습니다.

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고가 아파트로 이름을 올린 아크로리버파크, 래미안원베일리, 아크로리버뷰 등은 잠원동과 반포동의 한강변 구축을 재건축한 새아파트입니다.

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최첨단 시설과 인테리어, 고급 인테리어와 차별화된 커뮤니티 시설, 편리한 주차 등 30년이 훌쩍 넘은 구축 단지와 비교할 수 없는 편의성의 가치가 가격에 부가되어 있기 때문이죠.

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특히 젊은 세대는 비싸더라도 새아파트에 살고 싶어하는 니즈가 강하고, 그런 수요가 고가 새아파트 신고가를 만들고 있는 셈입니다.

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반면 강남구가 한강변 새아파트 단지에게 최고가를 내준 이유는 압구정동 현대아파트와 대치동 은마아파트 등 대단지 아파트의 재건축이 늦어진 것이 주요한 이유로 꼽힙니다.

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최근 압구정동 아파트 지구가 설계안을 확정하고 시공사 선정을 앞두는 등 재건축 속도가 빨라지면서 강남구 아파트 가격을 끌어올리고 있습니다.

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단순하게 지난해 거래된 가격만으로 고가 아파트를 나열하는 것이 앞으로 10년후를 논할 때 큰 의미가 있을까요?

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다만 이제 속도를 내기 시작한 압구정동이나 은마아파트 등이 10년후 재건축이 되어 입주하게 된다면 아마 현재의 고가 아파트 서열은 바뀌어 있지 않을까 싶네요.

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물론 그때도 반포나 잠원동 아파트 역시 살고 싶은 단지임엔 틀림 없을 겁니다.

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감사합니다.