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안명숙의 부동산 인사이트_요즘 뜨는 도시민박업 도전하기(등록요건, 한옥체험업 차이)

2024.07.02. 오전 9:00

현실이 되는 부동산 투자

외국인 도시민박업

공실 없이 부동산으로 월수입 늘리기

안녕하세요.

현실이 되는 부동산 투자를 지원할 부동산 전문가 수빈 안 씨(안명숙)입니다.

외국인 도시 민박법에 대해 들어보셨나요?

에어비엔비 등 숙박 예약 플랫폼을 통해 연결되는 숙소 중 상당수가 '외국인관광도시민박업'에 해당합니다. 이제 많은 분들이 가족이나 여러 명의 친구들과 해외여행 가면 비싼 호텔보다 분위기 좋은 로컬 민박을 더 선호하는 추세입니다. 코로나로 잠시 어려움을 겪기도 했지만, 최근 폭발적으로 늘고 있는 외래 관광객 덕분에 외국인 도시민박업이 다시 뜨고 있어요.

외래 관광객이 폭발적으로 증가하면서 부동산으로 월수입을 늘리는

1순위로 외국인 도시민박업이 다시 인기를 모으고 있습니다

외래 관광객 천만 명을 넘어섰으나 숙박시설이 부족해 당분간 도시민박업이 인기를 끌 전망입니다. 외국인 도시민박업으로 인기가 많은 홍대 입구 근처 동교동 주택가 모습

1. 입지 좋은 도심 주택, 외국인관광도시민박업 인기 증가, 매출 대비 이익률도 높아요

지인 A가 새로운 일을 시작했다고 알려왔습니다. 명동의 코앞에 위치한 남산 자락에 위치한 단독주택을 임차해서 공유 숙박시설을 오픈했습니다.

지난해 초여름 관광수요 증가에 맞춰 비교적 임대료가 저렴했던 주택을 임차해서 인테리어 공사와 사업자 등록까지 두 달 안되는 기간 동안 빡세게 모든 절차를 끝냈답니다.

널찍한 마당을 품은 2층 단독주택은 방이 10여 개에 거실과 주방은 공유 공간 사용하도록 해서 경제적인 여행자를 위한 게스트하우스 콘셉트입니다.

사실 A는 해외에서 유학도 하고 국내에서 대기업에도 다니다가 가족 법인에서 소유한 호텔을 운영해왔던 경험자라 숙박업은 낯설지 않았습니다.

그러나 숙박시설 운영은 고난도 서비스업에 해당하므로 생각보다 운영도 쉽지 않고 지속적으로 이익을 내는 것은 더더욱 어렵습니다. 이런 사장을 너무 잘았던 A는 처음엔 다른 일을 넘보기도 했지만, 경기가 좋지 않아 쉽게 안착하기 어려웠고 결국 지금의 일을 찾게 되었습니다.

A가 임차한 주택은 코로나로 2년간 방치되었던 탓에 상태가 꽤 좋지 않았지만, A는 직접 도배와 칠을 하고 교체가 필요한 부분만 경제적으로 리모델링했습니다.

침대, 전자제품 등은 중고마켓에서 폐업하는 호텔의 자재를 저렴하게 매입했어요. 욕심 같아선 고급스러운 자재와 감성 넘치는 인테리어를 꿈꾸기도 했지만, 빠른 시간 내 손익을 정상괘도로 올리기 위해서는 초기 투자비용을 줄이는 것이 최선이었기 때문이죠.

다행히도 코로나 이후 외국인 관광객이 몰려들고 한류 콘텐츠 호감도가 높아지면서 오픈한 지 한 달도 안 돼 주말에는 만실, 주중에도 90%의 가동률을 보이고 있답니다.

부대시설을 포함해 적지 않은 인력을 운용해야 호텔보다 오히려 지금의 도시 민박업이 수익을 만들기 쉽다고 살짝 귀띔해 주었습니다.

체크인과 체크아웃 시간만 응대하고 청소는 직접 해결하고 나머지는 비대면 시스템으로 운영하다 보니 오픈한지 석 달 만에 월 매출이 5천만 원을 넘어섰고 임대료, 이자를 내고도 수익을 꽤 챙겨갈 수 있는 수준까지 왔다고 합니다. 생각보다 빠른 시간 안에 A의 공유 숙박, 즉 외국인도시민박업은 정상괘도에 오를 것으로 보입니다.

다가구 주택 등을 도시민박업 등록 후 운영하면서 부수입 또는 직업으로 전환하는 사례가 늘고 있습니다. 사진은 은평구 소재 [연330]

2. 외래 관광객 1100만 명 넘어서 증가 추세, 숙박시설 부족해 도시민박업 인기

요즘 명동 거리를 나가보면 관광객들로 다시 북적거리고 있습니다. 외국인 관광객이 급증하면서 인천공항도 명동도 예전의 모습을 되찾아가고 있습니다. 정부는 2027년까지 외국인 관광객 3천만 명을 유치하겠다는 목표를 발표했습니다.

2022년 외국인 관광객 수 320만 명을 기준으로 9배 이상, 역대 최다 외래 관광객이 방한한 2019년 1,750만 명을 기준으로 해도 1.7배 늘려 잡은 수치이죠. 2023년 1100만 명에 육박했으니까 무리가 아닐 수도 있죠

그런데 관광객이 급증하면서 또다시 부족한 숙박시설이 문제가 되고 있습니다. 사실 코로나 팬데믹으로 숙박업계를 비롯한 관광 관련업은 직격탄을 맞았습니다.

입지가 좋은 목에 자리 잡았던 호텔은 오피스텔이나 고급 주상복합 개발 목적으로 매매되어 운영을 중단하거나 공사 중인 곳이 적지 않습니다. 사드와 같은 정치적 이슈나 코로나로 전 세계가 멈추는 상황은 비싼 땅에 대규모 숙박시설 지어 안정적인 수익을 기대하는 것은 리스크가 너무 큰 투자라는 것을 깨닫게 한 계기가 되었습니다.

결국 다양한 민간시설을 양성화하고 관리할 수 있도록 관련 규제를 정비하는 것이 현실적인 대안으로 보입니다. 향후 관광객이 늘면서 숙박업계는 당분간 가동률도 오르고 객실 단가도 상승할 가능성이 높아 보입니다. 따라서 입지가 우수한 곳은 외국인 도시민박업으로 활용하는 것도 수익을 만드는 좋은 기회가 될 것으로 보입니다.

3. 건물 연면적이 230㎡ 미만 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 가능하지만 오피스텔은 안돼요

외국인관광도시민박업 대한 법적 근거는 관광진흥법 및 시행령에서 정하고 있습니다. 관광진흥법 시행령 제2조에서 ‘외국인 관광 도시민박업은 자신이 거주하고 있는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공하는 업’으로 규정하고 있습니다.

거주주택의 기준은 건물 연면적이 230㎡ 미만 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 제한하고 있습니다.

외국인관광도시민박업은 반드시 외국인만을 대상으로 영업해야 하고 주민 자신이 거주하면서 한국 가정문화를 체험할 수 있도록 전입신고가 되어 거주사실을 입증해야 합니다.

규정상 외국인도시민박업의 경우 외국인 관광객만을 대상으로 영업할 수 있고 특례를 받은 '위홈'을 활용하면 180일은 내국인 숙박을 병행하여 운용할 수 있습니다.

그러나 실제 운용 과정에서 외국인과 내국인의 숙박일수는 정확하게 맞춰 운용하고 있는지 알 수 없고, 관리도 쉽지 않을 것 같습니다.

또한 오피스텔이나 근린생활시설 등은 외국인관광도시민박법으로 등록이 불가하죠. 그런데 실제 숙박 예약 사이트에 올라온 시설 들은 오피스텔이 꽤나 포함돼 있는 것 같습니다. 어쩌면 애매하거나 현실에 맞지 않는 법 규정이 공유숙박 사업자를 합법과 위법의 줄타기로 몰아넣는 건 아닐지 모르겠네요. 아무튼 규정과 현실은 좀 차이가 있어 보입니다.

한옥의 경우 한옥체험업으로 운용 시 훨씬 자유도가 높습니다. 도시나 농촌 관계없이 연면적 230㎡ 이하의 한옥 숙박이 가능한 곳이라면 한옥체험업으로 등록이 가능합니다. 내국인이나 외국인 관계없이 영업할 수 있습니다.

그리고 도시민박업은 운영자가 해당 주택에 거주해야 하므로 주소지 이전이 되어 있어야 하죠. 반면 한옥체험업은 거주 의무는 없습니다

최근 퍼듀대 CHRIBA연구소 장수 청수장 등이 발표한 도시별 에어비엔비 영향력을 비교 분석 결과 올 3월 객실 수 기준 런던 40.2%, 뉴욕 27.4%에 반해 서울 19.5%로 수준이나 경제규모나 인구 등을 감안할 때 성장 잠재력이 높다고 설명하고 있습니다.

외국인관광도시민박업에 관심이 있다면 지금 도전해 보면 어떨까요?

구분

외국인광도시민박업

한옥체험업

정의

도시지역의 주민이 자신이 거주하고 있는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하는 업

한옥에 숙박체험에 적합한 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하거나, 전통문화 체험에 적합한 시설을 함께 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업

등록

기준

건물연면적 230㎡미만

외국어 안내 서비스 가능

소화기1개 이상 구비, 객실당 단독경보형 감지기, 일산화탄소 경보기(개별 난방시)설치

숙박체험에 이용되는 공간이 연면적 230㎡미만

소화기 1개 이상 구비, 단독 경보형 감지기, 일산화탄소경보기(개별 난방시) 설치

월1회 이상 객실 등 소독

영업시간 동안 한옥관리자 배치

숙박체험요금표 게시, 게시된 요금 준수 등

연면적 230㎡ 이하의 주택은 외국인 도시도시민박업 등록이 가능합니다. 사진은 은평구 소재 [연330] 으로 옥탑을 루프탑으로 인테리어 공사해 가족 및 장기 여행객에 인기를 끌고 있습니다


서울시가 지정한 '아름다운 게스트하우스 20'에 3년 연속 선정된 곳입니다.

인테리어 및 운영 노하우 참고하세요 [연330]

https://www.wehome.me/rooms/2008905

서울 도심, 홍대 등 외래 관광에게 인기가

높은 곳은 '외국인관광도시민박업'으로

운영시 월세보다 높은 수입을 기대할 수

있습니다. 부동산의 트랜드를 읽는 힘이

중요합니다

감사합니다.

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