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[호두아빠생각] "안전마진"에 대한 고찰... (feat. 호두아빠는 안전마진이라고 안 쓸련다~)

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안녕하세요 사랑방 여러분. 호두아빠입니다.

투자를 할 때 많이 듣는 용어인 "안전마진'에 대한 제 생각을 이야기해 보려고 합니다.

(저와 생각이 다르시면 다르게 이야기하시면 됩니다. 저한테는 말구요~)

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투자(주로 주식 시장)에서 여러 투자자 분들이 이야기한 차익에 대한 여러 정의들로부터 부동산까지 준용이 되고 사용들 하고 계십니다.

쉽게 이야기하면 내가 투자 시 시세를 고려해서 바로 차익을 얻고 시작 할 수 있다고 판단하고 의사결정을 하는 기준으로 사용합니다.

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부동산 투자에 국한해서만 이야기 해볼께요.

정비사업을 위주로 해서요.

(주식이나 금융쪽에서 가치와 가격, 기업과 가격 등 이야기는 각자 공부하는 것으로 해요. ~)

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부동산 투자 시 투자금 대비, 총투 대비 (ROI, ROE, 대출이율 고려한 실제 수익율등)등을 고려하지 않더라고, 주변 시세 대비해서 정량적으로 얼마의 투자금이 남고 시작한다는 개념으로 안전마진이라는 것을 고려하고 투자를 합니다.

누구는 여기에 물가상승율을 업기도 하고(물가상승율이 얼마니 그 만큼 오를 거다 그러니 지금 사면 10년 뒤에 팔 때의 수익을 지금으로 가져와서 이만큼의 안전마진이 있다.), 향후 개발되면 주변이 완전히 바뀌어서 얼마 갈 거야(지금 주변 신축이 10억인데 총 투자금 5억이면 10년 뒤에 신축되어서 20억은 할 거니 안전마진이 15억여다. 등등)라고 이만큼이 안전마진이라고 하면서 이야기를 합니다.

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즉, 안전하게 얼마 수익이 난다는 것을 전체로 합니다. 즉 확정 수익의 개념으로 사용하죠. 불확실성 등을 고려하지 않는 단순한 개념으로 사용하고 있습니다.

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전 안전마진보다 현재 기준으로 확정수익이라는 단어가 더 적합하다고 보지만, 확정이라는 단정적 단어 자체도 주변 상황 등의 변화 등에 연동이 되어있는 상황이라 "기대 수익"이 맞다고 봅니다.

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한참 폭등기에 재개발 물건을 사면 주변 신축 시세가 얼마고, 지금 물가상승율이 얼마니 신축이 되면 얼마다 라고 하는 이야기 정말 많이 들어보셨을 겁니다. 다들 그렇게 듣고 공부하고 투자를 했고요.

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일단, 당시의 상황은 그랬지만 지금은 아닙니다(다들 상승에 취해서...). 아니 원래부터 저 개념과 안전마진에 대한 생각 자체가 맞지 않다고 봅니다.

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그렇게 생각하는 이유를 크게 몇 가지만 보면...

1. 비교 대상인 주변 신축 가격은 내/외적 요인에 따라 변합니다.

2. 물가상승율이 모든 대상 입지/물건에 동일하게 배분되지 않습니다.

3. 유동성(m2)과 아파트 가격(p)이 상관관계가 높은 것은 강남권 뿐입니다.

4. 인플레이션으로 원가는 오릅니다.

5. 정책적 혹은 분양환경에 따라 일반 분양가가 변동합니다.

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정비사업 투자로 예를 들어 보겠습니다.

정비사업 투자 크게는 아래와 같은 구조로 이루어집니다.

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매수가격 = (예상)종전자산가 프리미엄(P)

총투자금 = 매수가격 분담금 or 조합원분양가 프리미엄(P) or (예상)종후자산가(=(예상)종전자산가x비례율) 분담금 프리미엄(P)

총투자금 vs. 주변 신축 시세에 인플레이션 등을 고려한 미래 가격 혹은 향후 기대 미래 가격

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보시면 위에서 5가지 예로 든 것들이 총투자금, 주변 신축가격 혹은 미래가치에 모두 영향을 미치고 있다는 것을 알 수 있습니다.

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기대수익(전 안전마진이라는 말은 이제는 안 쓰고 "기대수익" 이라고 쓰겠습니다, 뒤에 조금 쓰겠습니다.)은 아래와 같은 이유로 변합니다.

1. 비교 대상 아파트의 가격이 내/외부적 환경에 따라 변동되어 총투자금과의 비교 대상 자체가 변하며,

2. 물가상승율등의 영향으로 사업지(공사비, 이자 등등)의 원가 자체에 영향을 미쳐서 조합원 분양가 자체가 변합니다.

3. 주변신축의 시세도 입지에 따라 유동성과의 상관관계가 달라집니다.

4. 원가가 올라 2번과 같이 조합원 분양가 자체가 오릅니다.

5. 일반분양가의 변동에 따라 (분상제등등의 정책적 영향도..) 비례율등의 변화로 종후자산가가 변동되기도, 조합원분양가가 변동되기도 합니다.

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즉, 모든 것이 변수가 됩니다.

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이 변수가 되는 것들 모두가 결국 프리미엄(P)에 영향을 미칩니다.

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자~ 제가 항상 우리 사랑방 분들에게 이야기드리는 것이 있죠.. 내가 할 수 있는 것만 해라. 내가 어쩔 수 없는 외부 상황은 적응의 영역이지 컨트롤 가능한 범주가 아니다 하고요.

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매수 할 물건의 적정 프리미엄을 알기 위해서는 결국 매수하는 물건의 원가치를 알아야 하고 그래서 감정평가에 대한 이해와 그리고 (정비)"사업"이라는 것에 대한 이해가 필요합니다. (정비사업에서의 감정평가는 상대값입니다. 대출 즉 채권 회수를 위해 나오는 탁상감정, 세금을 걷기 위한 공시가 등과 절대 연동시키면 안 됩니다. 완전 다른 결과를 내놓습니다.)

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그래서 얼마 전에 취중에 적정 프리미엄 산식을 풀어 드렸던 겁니다.

그 산식에 기대수익률 혹은 물가 상승률도 고려 가능하고, 조합원 분양가(일반분양 등의 영향 고려 가능) 비교 대상 아파트의 시세, 그리고 완성까지 예상되는 기간을 예측해서 미래가치를 현재로 가지고 오는 복리의 개념 등을 고려도 가능하고...

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각각의 변수를 고려할 때, 매수 시 조금은 보수적으로 보고 투자를 할 수 있기를 바래서입니다.(예를 들어 전 고점으로 주변 시세를 기준으로 삼지 말고, 10~15% 정도 감안해서 예상도 할 수 있고요. 등등), 그 비교되는 기준(주변 시세 등이나 미래 가격 등) 또한 고려해서 현 상황에서 보수적으로 판단해서 예측한 프리미엄과 매수할 물건의 프리미엄과의 비교를 통해 의사 결정에 도움이 될 수 있을 것이다 하고 이야기 드린겁니다. (이해가 어려우시고, 계산 자체를 하기 어려우면, 아~ 다 변하는 거구나 프리미엄 작은 거를 사야겠다.... 정도로 이해하셔도 됩니다.)

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자 왜 그렇게 보수적으로 보고 의사 결정을 해야할 까요?

전 저 안전마진(Margin of Safety, MoS 정의를 검색해서 기계설계/구조설계 쪽의 개념을 한번 보시면 좋겠습니다)의 단어가 (기대수익으로 쓴다고 했지만.. ) 가지는 뉘앙스를 온전하게 내 자산을 지키고 햇지하는 개념으로 이해하고 쓰였으면 하기 때문입니다. 얼마를 먹고 시작한다가 아닌, 어떤 위기 상황이 와도 내 자산을 지킬 수 있는 그 마지노선을 정하는 개념으로 이해하길 원하기 때문입니다.

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제가 생각하는 안전마진은, 지키는 관점으로 보면 "무피" 뿐입니다. 안전하게 내 자산을 지키는 마지노선(그 사이 발생하는 인플레이션에 의한 화폐가치 하락과 투자금에 대한 기회비용의 손실은 별도로 하더라도...) 그것도 관리처분 때 분양신청을 안 하거나 등등으로 현금청산을 한다는 가정하에요.(현금청산하면 물론 감정도 다시 하고, 이런 저런 절차로 감정가를 높일 수 있지만요. 이 부분은 또 다른 투자의 영역입니다. 정비사업 투자로 꼭 아파트 받는 것이 목적이 아닙니다.). 분양신청을 하면 비례율에 대한 변수가 또 들어가서 안전마진이라는 것의 변동이 생기니까요.(안암2구역의 비례율 20프로대는... 음..) 물론 정말 좋은 곳은 내 돈 내산도 돈이 되기는 하지만 그런 케이스는 별개로 하고요.

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자~ 그럼 이제 우리 사랑방 사람들은 안전마진이라는 단어를 사용함에 조금은 신중해 졌으면 하고, 현 상황에서의 기대수익이다 정도로 이해하고 투자에 접근하셨으면 합니다.

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안전하지 않은 안전마진.... 우리라도 고만 씁시다.

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추신. 재개발은 시간에 대한 투자인데, 관리처분 나서 아파트 올라가고, 일반 분양하고 있는데, 기대수익이 얼마나 될까요?

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호두아빠생각. 끝.

2024.7.17 저녁

본 내용은 호두네 부동산에서 운영중인 호두네 사랑방에서 나눈 이야기입니다.

사랑방은 매수를 위한 부동산 직접적인 정보는 물론

앞으로 부동산을 어떻게 봐야하는지에 대한 기준 및

부동산 관련 정보를 정확하고 쉽게 이해하실 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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