안녕하세요.
오늘은 인천 논현동 학원가에 위치한
영어학원 임차된 상가 공유할게요. ㅎㅎ
수익률 먼저 보여드릴테니,
관심있으시면 쭉쭉 봐주세요. 😁😁
매매가 2.3억원이고,
보증금 1000에 월세 110만원으로 임차되어있어요.
무대출 수익률은 딱 6%나오고요,
이자율 5%가정시 대출 수익률 6.78% 나오네요.
최근 상가 구입때문에 대출 상담받았는데, 4.67%까지 얘기하시더라고요.
4.6%대로 대출 받으면 수익률은 더 올라가겠죠.
그리고, 아래 시세 비교표 보면 알겠지만, 급급매 수준은 아니라서 천만원 정도 네고 가능할거 같아요.
천만원 네고 한다면 수익률 7.49%까지 올라가는 상가에요.ㅎㅎ
상가 정보
✅ 주소 : 인천 남동구 논고개로 81(논현동 746-3)
✅ 준공 : 2013년
✅ 층수 : 8/9층
✅ 매매가 : 2.3억
✅ 면적(계약, 전용) : 47.67평 / 31.12평
✅ 보증금/월세 : 1,000/110만원
✅ 임차 업종 : 영어학원
🔺 평당가 4,825천원
🔺 평당 월세가 424천원
🔺 무대출 수익률 : 6.00%
✔️ 네이버 부동산 매물임
🔺 네이버부동산에서 '논현힐스테이트' 검색하면 나오는 아파트 우측 상권('포케올데이' 건물)
🔺 해당물건 클릭하시면 중개사 정보나오니 관심있으신분은 연락해보시면 됩니다. ㅎㅎ
✅ 상가 위치
✔️ 항아리 상권이고, 학원가에요.
인근에 초등학교 3개, 중고등학교 1개씩 있네요.
마이프차로 반경 500m 설정했을때 배후세대 8천세대 나오고요,
3개 초등학교 학생수는 2400명, 중학교는 800명, 고등학교는 677명이네요.ㅎㅎ
초, 중학교 학생수 많다는 것은 주 소비층인 40~50대가 많다는 것이니, 당연히 상권도 활성화 되겠죠.
✅ 상가 사진
✔️ 상권을 보면 대부분 학원, 병원들로 임차되어있고요.
공유 상가는 위 건물 8층에 영어학원으로 임차되어있습니다.
대로변은 아니고, 후면에 있으며 3번째 사진 화살표 표시한 곳인거 같네요. ㅎㅎ
여튼, 1층에는 폰 판매점, 2층에는 헤어샵, 3층부터는 병원, 학원 등으로 임차되어있고요,
업종도 다들 괜찮은걸로 임차되어있네요.
✔️ 공유 상가가 8층이라 조금 아쉽긴 하지만, 여러 상권을 임장다녀보니 '학원가'의 높은층은 오히려 학원 수요가 많아서 공실이 적더라고요.
오히려 같은 건물 2~3층이 공실일 경우가 많았어요.
아마 조용한걸 원하니 임차료 조금 더 저렴한 높은층으로 가는듯요.
주변 월세, 매매가 비교❗❗
현재 임차된 월세가 적정 월세인지?
해당 매물이 적정한 매매가로 나왔는지?
상가 거래 할때 필수적으로 확인해야하는 사항이에요.❗❗
월세가 주변 시세보다 너무 비싸게 임차되어있다라고 한다면,
그 임차인 나가면 같은 월세로 다시는 월세 세팅 못하겠죠..
공실로 남거나, 아니면 월세 깎아서 임차해야하는 불상사가..
또 신도시의 경우 월세 비싸게 임차 세팅해놓고, 비싸게 매도해버리는 사기도 있으니.. 상가살때는 이런거 꼭 확인하셔야 해요.😵💫😵💫
✅ 상권 내 주변 상가
✅ 월세 비교
✔️ 주변 상가들의 월세 매물, 현재 임차된 월세가를 모아서 비교해봤는데요.
평당 월세가를 보면, 인근 상가들에 비해서 높지도 않고 적당한 가격으로 받고 있네요.
빨강 표시한 부분이 공유 상가보다 월세가가 낮은 상가인데요.
200~300천원대 상가들은 장기공실이었다던지, 당초 월세를 너무 낮게 세팅해놨던거 같아요.
월세는 올릴 수 있는 상한이 있어서... 한번 낮게 임차해놓으면 임차인이 절대 안나가죠..
낮은 월세가에 6%수익률로 싸게 파는 물건이 있다면 가장 좋은데,
낮은 월세가에 3~4%수익률로 파는 물건은 임차인 나갈때까지 고생이에요. ;;
여튼, 현재 영어학원 월세가는 적당해 보이고요, 임차인이 나가더라도 이정도 월세가격으로 다시 임차인은 맞출 수 있을거 같아요.
✅ 매매가 비교
✔️ 과거 실거래가와 주변 매물들 매도가를 비교해봤는데요.
평당가 비교해보면 아시겠지만, 급매수준은 아니고 나름 저렴하게 나왔네요.
최근 급매도 많고, 금리 때문에 매수자보다 매도자가 많은 상황이니 충분히 1천만원 정도는 네고할 수 있을거 같네요. 그럼 수익률이 9%대로 올라가죠. ㅎㅎ
참고로, 2번 건물 7층이 평당가가 가장 저렴한데요.
위의 '월세 비교표'를 보면 보증금 1500에 월세 195만원으로 임차되어있어서, 무대출 수익률이 4.82%밖에 안나오는 물건이에요. ;;
물론 임차인 영업기간을 확인해봐야겠지만, 곧 새로운 임차인을 맞출 수만 있다면 이것도 나름 괜찮을거 같네요 ㅎㅎ
오늘은 인천 논현동 학원상가 공유드렸는데요.
한번 보시고, 마음에 들면 임장은 꼭 가보세요. ㅎㅎ
상권 분위기도 보시고, 건물에 공실이 있는지도 확인하시고요 ㅎㅎ
여튼, 그럼 오늘은 여기까지요.
다들 주말 잘 보내세요. 🙋🙋
🙋🙋