안녕하세요. 돈인입니다. 😎😎
처음 공유드릴 상가는 경기도 화성시에 있는 학원이 임차된 상가입니다.
수익률 먼저 보여드리고, 물건 보여드릴게요!
관심 있으시면 쭉쭉 봐주세요. 🥳
상가 물건
✅ 주소 : 경기 화성시 향남읍 행정중앙2로 63-3(행정리 487-5)
✅ 준공 : 2008년
✅ 층수 : 3/7층
✅ 매매가 : 3.1억
✅ 면적(계약, 전용) : 47.68평 / 31.1평
✅ 보증금/월세 : 2000/150만원
✅ 방향 : 남향(주된 출입구 기준)
✅ 업종 : 학원
🔺 평당 가격 : 6,501천원
🔺 평당 월세가격 : 579천원
🔺 수익률 : 6.21%
✔️ 네이버 부동산 매물임
🔺 네이버부동산에서 '향남읍 향남시살구마을제오투그란데' 검색하면 바로 위 상권(파리바게뜨 건물)
✅ 상가 위치
✔️ 항아리 상권으로 주변이 아파트 또는 빌라로 형성되어 있어요. 지도에서 보이는 아파트 수가 어마어마해요.😲😲 왼쪽은 상가인가? 했는데, 로드뷰 사람들이 거주하는 빌라에요. 아파트 세대수 ➕👨🦯🧍♀️🚶🏃♂️🕺💃
✔️ 세대수로 보나, 아파트 입구를 통해서 사람들이 다니는 길을 보나 해당 상권 내에서는 아래쪽 상가가 더 좋은 상가로 보여요. 아래쪽, 오른쪽 아파트 입구가 모두 아래쪽 상가로 향하고 있어요.
✅ 상가 사진
✔️ 상가 건물 1층에 올리브영, 파리바게뜨, 약국 등
2층~7층까지는 병원, 치과, 학원 등등... 항아리 상권 앞부분 상가라서 병원, 학원 등이 들어와있어요. 🥳🥳 물론 뒤편에는 먹고죽자 상가 등등이 있겠죠. 🎤🎵
이 월세가 적정 월세인가?
이 매매가가 적정 매매가인가?
주변 시세 비교
✅ 상권 내 주변 상가
✅ 월세 비교
✔️ 상권 내 아래 상가의 경우 2층 이상부터는 공실이 없어서 비교 대상군이 없네요. 그래서 이 물건 월세가 적정한지 판단하기가 어려워요. 🤧😭
긍정적인 면을 보자면 아래쪽 상가를 이용하는 사람들이 많아서 공실이 없는 걸로... 제 생각은 그렇습니다.
✔️ 물론 7번 건물과, 10번 건물 평당 월세가를 비교하면 차이가 나지만, 어느 수준이 적정한지는 모르겠네요. 이건 임장 가셔서 공인중개사분께 상권 아래 건물들 월세가를 슬쩍 물어볼 수밖에 없을 거 같아요.
✅ 매매가 비교
✔️ 상권 내 아래 상가 비교 시 2016년 실거래 대비 저렴한 것으로 보이며(1층인 점을 감안하더라도...) 2번 건물 매물과 비교해도 저렴한 것으로 보이지만요...
✔️ 우리는 무조건 싸게 구입해야 하니 10번 건물 4층과 비교해서 가격 협상을 해야 해요. 10층 건물 4층이 평당 3,930천원인데, 1.5배 이상을 비싸게 사는 건 아닌 거 같다고 협상해서 평당 6백만원에 구입만 할 수 있다면 2.86억원에 구입할 수 있습니다. 그럼 수익률이 훨씬 올라가겠죠. 안 해주면 말고요...
여튼저튼 오늘 제가 찾은 상가를 공유해 드렸고요, 앞으로 매주 2회씩 공유할게요. 저도 글 쓰고 정리하면서 많은 공부가 되었습니다,
상가 구입하시는 분들께 조금이나마 도움이 되기를 진심으로 바라고 바라면서 마무리할게요.
새해 복 많이 받으세요. 😎😎