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도심은 도시의 중심부로 교통이 잘 발달하여 접근성이 매우 높기 때문에 도시 내부에서 지가와 지대가 가장 높게 나타나는 지역이다. 이렇게 높은 지대를 지불할 능력을 갖춘 핵심 기능들이 밀집한 중추 지역이기 때문에 도심에는 중심 업무 지구(CBD: Central Business Distric)가 형성된다. 이곳은 대기업의 본사와 주요 관공서의 본청들과 같은 중추 관리 기능들과 백화점, 호텔과 같은 고급 서비스 기능들이 입지한다.

도심은 지대가 높기 때문에 한정된 공간에서 최대의 수익을 내야 한다. 따라서 토지의 이용 형태는 효율성을 높일 수 있도록 집약적으로 나타나게 되는데, 도심의 건물이 고층화되어 있는 것이 그 예이다.

쾌적한 환경과 좀 더 저렴한 지대를 필요로 하는 주거 지구는 외곽 지역으로 이동한다. 주간에는 도심으로 출근하는 직장인들로 인해 도심 인구가 많지만 야간에는 이들이 퇴근하여 외곽 지역의 집으로 돌아간다. 따라서 도심에서는 상주 인구^각주1) 가 감소하는 인구 공동화(人口空洞化) 현상이 나타난다. 주 · 야간에 인구 변동이 크게 일어나면서 야간의 도심은 인구가 텅 비어 마치 도넛 같은 모양이 된다. 그래서 인구 공동화 현상을 도넛 현상이라고도 한다.

인구 공동화 현상

주간에는 도심의 인구 밀도가 높고 외곽 지역으로 갈수록 인구 밀도가 낮은 것을 알 수 있다. 야간에는 반대로 도심에서 인구 밀도가 낮고 외곽 지역에서 인구 밀도가 높다.